粤港澳大湾区惠阳房价走势如何？深圳14号线过不过惠阳？

今天我将会分四大部分给大家分享介绍惠阳：

☉惠阳的城市位置和轨道交通

☉惠阳房地产市场的具体分析

☉惠阳房地产市场具体版块分析

☉惠阳投资价值分析和最终结论

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惠阳的城市位置和轨道交通

1.城市位置及区位优势

惠阳面积为1262平方米公里，比深圳还要小接近一倍。

正北区域与惠州内部的仲恺高新区和惠城区相连；东部区域和惠东县相连，西北部地区与东莞清溪镇直接相连；重点和关键是在西南部地区，上、中、下分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤。

直线距离上，惠阳区政府离惠深交界处最近距离为5公里，与坪山区政府距离为14公里，与龙岗区政府距离22公里，与深圳核心区福田区区政府距离为50公里。

很明显，惠州离深圳的核心区福田、南山不是最近，但是是紧挨深圳东：龙岗和坪山两个区。

对于深圳的发展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新区，但是对于深圳的东部区估计都很陌生。

东部区是可以说是深圳最落后的区，但是因为深圳“东进策略“，彻底改变了深圳未来的发展格局。

东进策略若是后期不断执行落地成功，发展起来的前景甚至可以比肩福田、南山

2.交通

（1）高铁

惠阳境内高铁——惠州南站，属于厦深铁路沿线站，北起厦门，途径漳州、汕头、惠州等，最终达到深圳北。

惠州南是离深圳最近的高铁站，平均30分钟时间可达到。

一天共计40多班次，平均20分钟一班，20块的票价。

如果你在高铁附近住或者上班，几乎可以当做地铁一样来使用。

（2）高速

两个相邻城市的距离，一个重要的考核标准就是看高速的通达和便利。

而惠阳正在打造成田字形的高速路网，也就是有6条高速穿插其中分别是：惠深高速、惠盐高速、惠大高速、广惠高速，惠莞高速、深汕高速。

惠阳区的中心离深圳东两个区：龙岗和坪山，开车通勤时间在30-45分钟内，这是属于非常普遍的市内通勤时间。

离深圳核心区福田和南山，通勤时间在1-1个半小时内，对于一线城市，其实也能接受。

（3）地铁

惠阳的地铁要分两个层面和大家讲解：

一个是从深圳直接延伸过来的地铁

一个是惠州市内地铁。

① 深圳延伸地铁

14号线及延长线：由深圳中心区福田区的岗厦北作为起点站，连接龙岗新中心大运新城，坪山新区中心。

最后延伸到惠阳，连接惠阳的白云新城片区、惠阳南站片区，在惠阳境内设置有3个站点。

这条线是所有深圳延伸惠州的线中价值最高的，因为不仅是直达深圳核心区，福田的中心。

而且还连接了深圳东的两个区的中心：龙岗新城的大运中心、坪山新城中心。

深圳段已经获批并动工，预计2022年底竣工；而惠阳段已单独交由惠州自己递交审批报建.

16号及其延长线：由龙岗新中心大运出发，途径坪山新区等深圳东部地区，最后延长到大亚湾区。在最新的规划中，大亚湾区只有3个站点。

该线仅仅只是直达龙岗区，比起14号线直达福田中心，价值要小。

同时，和14号线惠州段一样，也是在递交待批状态。

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惠阳房地产市场具体分析

1.当前房价、过去两年上升幅度、房价在粤港澳湾区的排名

截止2018年4月，惠阳房价为13331元/平，2016年4月为8820元/平，2年涨幅51%。

如果把惠阳的房价放在整个粤港澳大湾区9个城市进行排名对比，惠阳的房价排名第7，排在佛山、中山之后。

以环深的价值进行评估，我认为这是属于一个相对价值洼地。

2.购房政策

限购和贷款政策：

1.惠阳当前暂不限购，外地人买房条件和当地人一样，无需社保或税单。

2.首套首付不得低于30%，二套房首付不得低于40%。

一方面，在所有环深，乃至环京、环沪城市中，惠阳是绝无仅有的一个不限购城市。

其次，二套还可以做到4成首付，这也是一个非常难得的高杆杠利用机会。但是，大家也要清楚一点，惠阳当前的贷款利息一般要上浮30%，甚至40%之多。

整体来看，在整个粤港澳湾区之下，惠阳的楼市还处于一个相对价值洼地，靠近深圳这个超强辐射能力的城市，是它房价的最大支撑点。

现在全国的楼市局面是：有价值的地方你未必买的了，但惠阳偏偏就是一个非常难得的个例。

但是，按照当前房住不炒的基调，尤其是粤港澳大湾区规划即将到来之时，窗口期一定不会太久。

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惠阳具体版块分析

惠阳不大，但是我认为最具投资价值的就只有以下3大板块。

1.白云新城板块

这个板块是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨深圳。

首先，虽然叫新城，但是实际上这个区域并没有偏离惠阳原本的主城区，与主城区还是紧密相连在一起。

其次，这个板块紧挨深圳坪山区，可以说和深圳只是一路之隔，而且也是深圳地铁14号延长线进入惠州的首站点。

最后因为板块的优势，这个片区聚集了非常多的开发商，不管是全国性知名的，还是当地地头蛇。

包括：碧桂园、保利、恒大、万城、九州等。有这么多开发商进驻，这个板块才会被炒热。同时，因为楼盘多，未来入住的人口就多，政府就会投入与之对应的商业配套和基础设施。当然，在整个片区规划中已经有体现。

整个板块均价：1.3-1.5万/㎡，基本以毛坯交付为主，部分开发商有双合同即含普通装修。

所以，现在整个板块所呈现的特点是大家价格相差无几，而且和去年的成交价几乎没多大变化。也就是说实际上从去年限价开始，这个片区的价格就没有上涨过。

那么很明显，这个片区的价格实际上是被人为限价给摁住。从这个角度来看，限价始终会放开，买到就是赚到。

2.惠州南站板块

很明显，这个板块就是被惠州南站所辐射的板块。

一方面，因为这里靠近惠州南站高铁，前面介绍交通的时候和大家说过，惠州南站到深圳北站的高铁不仅班次多，而且时间快，票价便宜，简直可以当成地铁来用。

同时，这里也是深圳地铁14号延长线进入惠州的终点站，也就是这里将会是高铁站和地铁站双站结合，交通价值巨大。

但是，这个板块当前在售楼盘并不多。而且整体离高铁站并不近，离的远的，价格在1.2万左右。

3.大亚湾板块

大亚湾板块，是惠阳板块中的另一热点板块，作为惠州重点打造经济开发区，已经在06年从惠阳独立出去。大亚湾是惠阳板块难得的拥有产业和旅居双重价值叠加的板块。

产业重点以汽车电子、化工、炼油为主导。在旅居价值上，一个是因为处于亚热带，同时也是广东的优良滨海度假地。

最重要还是因为靠近深圳，作为深圳这么大这么强劲的一个的旅居市场，大亚湾可以说是成了深圳的后花园，节假日短途旅居尤其明显。

板块均价：均价在12000-14000元/㎡

当下，城市群发展效应日益明显。

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惠阳的投资价值分析和结论

投资一个城市，除了看这个城市本身，还要看他所处的城市群，这个城市群在全国的价值地位，而这个城市又处在这个城市群中是怎样的分工和地位。

以这个逻辑，分析惠阳的楼市价值，首先看的都不是它靠深圳，而是这一刻处在整个粤港澳大湾区的价值。

一个国家要参与到全球竞争，建设世界级的城市群是必经之路。

当前世界上最成功的3个世界级湾区：美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京湾区。

而粤港湾大湾区，是当前中国最有希望能够比肩，甚至超越前面3大湾区的区域。

整个湾区是9+2的城市格局，9是指广东省内9个城市，包括广州和深圳，2是指香港和澳门，一个城市群就涵括了中国3个一线城市，这在世界上也是绝无仅有。

这么说吧，自由贸易港和雄安新区也许会失败，因为这是改革和尝试；而粤港澳大湾区是势在必行，因为这是中国经济增长的一个超核，2017年整个湾区贡献GDP达到10万亿人民币。

1.背负着全国最大的经济发展重任，难道不是只许成功不许失败吗？

2.广东省省长马兴瑞在今年的博鳌论坛中提到，到2050年湾区人口将要增长到1.4亿，相比现在要直接翻一番。从房地产投资角度，未来30年有7000万人口流入，这难道还不是房价长期上涨的最好支撑吗？

做投资赚钱，不是拼勤奋，而是抓趋势。

2.惠阳最核心的投资价值：毗邻深圳且有地铁直达规划

不管是从人口数量、还是经济体量，惠阳充其量就是一个四线城市（毕竟只是惠州一个区）。但是有些三四线城市天生命好，就像皇帝身边的太监，靠近权力和财富，总会得到很多好处，例如得到一线城市的产业转移、人口外溢和资金流入。

而恰好，惠阳毗邻的却是一个独特的一线城市——深圳。

如何独特？前面也说了，四个一线城市中，深圳面积最小，导致它的辐射能力也是最强。

作为中国的科技金融和互联网创新中心，其财富创造的能力是中国其他普通城市的上百倍，民间资本和民营企业也是最为活跃。

一批高科技和互联网企业都诞生于此，腾讯、华为、比亚迪、大疆无人机等等不胜枚举。这些公司代表的不仅是现在，更是代表未来。

毫不夸张的说，深圳是当前中国经济发展模式最健康的城市。

而惠阳不仅毗邻深圳，与深圳还有地铁直连的规划。

哪怕这一刻地铁还处于待批阶段，但是大家可以想一想，作为一个面积最小，辐射能力最强的一线城市深圳，它兼并不了你惠阳就算了，难道要把地铁延伸到你这里都很难吗？

只是时间罢了，趋势是不可逆的。

换个角度，如果地铁已经获批甚至已经通了，还轮到你去投资吗？这一刻，地铁没获批或开通，对投资它或许还是个好事、机会。

任何投资都不可能建立在百分百的确定性上，百分百确定性的东西收益一定低，我们只能在不确定性上找确定性。

就像海南，没有自由贸易港，也一样值得投资。而惠阳哪怕不通地铁，也照样有投资价值。

3.深圳高房价和东进策略之下，惠阳吸引不只是投资客，刚需客一定是未来主流

1.从惠阳成交数据中，我们得到的结论：80%都是深圳客户，而且当前大部分都是以投资为主。这会不会有泡沫？我们还是先说回深圳。

2.深圳城市发展历史，有一个非常明显的规律，每十年城市的中心要发生一次转移： 第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年中心已到了南山。

3.伴随过去三十多年的超常规发展，深圳中西部土地和资源已经消耗非常大，发展已远远超过土地资源的承载力，大家要清楚2017年深圳没有拍出一宗住宅用地。

4.而深圳发展往西、再往西，还能继续往西发展吗？

5.停，再去就掉大海了。而往北呢，那是岭北山脉。

所以，深圳市政府把目光瞄准了深圳东，在2016年提出了“东进战略”。

大家可以直接从一组数字上来了解“东进策略”的虚实，东进战略计划总投资达 1.4万亿元，完成项目342个！

而当前深圳发展最热点前海呢？ 3898亿投资规划。

而且在“十三五”期间，也就是2016-2020东进战略就要计划投资5600亿元，接近总投资额的一半。

很明显，不仅有大额资金支撑，还要求你必须加快落地建设！

而惠阳紧挨着的就是东进策略最核心的两个区：龙岗和坪山。

大家可以看看深圳4月份的房价地图，不说离得远的南山和福田10万以上的价格，离惠阳最近龙岗区的均价都已经到5万/㎡。

而在东进策略大手笔投入，产业迁移中，人口自然就会往这两个区转移，但是面对深圳当前的房价，哪怕是5万/㎡的龙岗，难道谁都买得起吗？

再加上，惠阳和龙岗、坪山这两地的中心本身只有30分钟左右的通勤时间，如果后期再通地铁呢？

完全可以实现家在惠阳，人在龙岗、坪山上班的情况，而这类人群不就是赤裸裸的刚需吗？

还以为这帮投资惠阳的深圳人都是人傻钱多，担心他们无人接手，我只能说你又大错特错。

是的，一切都感觉那么美好。但越是最美好的时候，我就越感觉危机要来临。这个危机不是惠阳楼市要崩盘，而是惠阳楼市要限购。

目前大亚湾和惠阳所售楼盘的分析和见解

然而很多人对惠阳与大亚湾只有一些模糊概念，今天我就跟大家聊一聊惠阳与大亚湾各区的一些特点，以及相对集中区域的在售楼盘和价格，以供大家参考。

惠阳：

1，白云新区，（距深圳0-5公里左右）西接深圳坪山，东连淡水老区。白云新区作为惠阳地理位置最接近深圳的区域，近两年随着深圳东进，地铁逐步东延，白云片区深受深圳刚需朋友的青睐。离深圳最近的距离和紧靠老城方便的生活条件，以及14号地铁惠州段白云站的规划是白云片区最大的优点。

在售代表项目：九州玉带湾，保利阳光城，星河盛世，优步学府。基本毛坯价格13000-14000元/平。

2，淡水老城区，（距深圳5-8公里左右）西接白云新区，是惠阳最成熟的生活片区，最早的中心城区，生活配套最为成熟，商业，人流最集中的区域。靠近已开通的惠州高铁南站，坐高铁26分钟可直达深圳龙华北站，优点是配套已经完善，能满足一切生活需求。缺点：环境较为驳杂，道路交通稍显拥堵。

在售代表项目：长通熙园，家路壹号，海伦堡-创智家园。基本毛坯价格12500-13500元/平。

3，南站新城片区，（距深圳8-10公里左右）是近两年惠阳政府围绕惠州南站往北周边约五公里左右的范围内打造的一个新片区，后期主要打造成以商务，政务，教育，等为一体的休闲居住的新城。优点：目前价格普遍较低，后期潜力可期。缺点：生活目前配套相对不足，交通有待加强，还有大片空白区域等待开发，待成熟周期较长。

在售代表项目：雅居乐花园，中洲公园城。基本毛坯（装修）价格10000-11000元/平。

4，三和工业开发区，（距深圳10-15公里左右）南接淡水老城，北至惠城，也是近两年惠阳政府重点开发区域之一，以三和镇为中心向周边辐射，主要引进工业发展，目前已有联想科技园，京东物流园，环球数码，中建电讯等知名企业进驻。优点：性价比高，地势平坦，可持续发展力较大。缺点：与各区域交通衔接较少，生活配套稍显不足，离深圳较其余三区稍远。

在售代表项目：龙光-玖龙山，实地-常春藤，碧桂园-山河城，新力珑湾，融创-玖章台（交界区域）。基本毛坯价格8500-10500元/平。

惠阳所含区域较广，以上四个区域是目前开发相对集中的片区，也是离深圳相对较近的区域，最近的与坪山零距离接壤，最远的也在15公里以内。因新老城区交替，整体环境有待改善，其它更远的区域就不给大家一一讲解了。

大亚湾：

1，邻深西区，（距深圳0-8公里左右）西边紧靠深圳坪山，其中四条主干道与深圳连接，交通方便，工业成熟，比亚迪，东风本田，伯恩光学，三鑫股份等知名企业已入驻多年，2017惠州首个万达广场在西区开业。优点：距离深圳较近，与深圳道路衔接紧密，商业氛围已初步成形，各方面均还不错。缺点：部分地方工业太过集中，人员，环境稍乱。

在售代表项目：龙光城，荣佳国韵，林间漫，小时界，牧马湖，碧桂园-公园上城等（部分目前售罄项目未列出）。基本毛坯价格12500-20000元/平。

2，中心政务区，(距深圳8-12公里）南接澳头靠海，西接大亚湾西区直达深圳坪山，属于大亚湾政务中心，大亚湾政府单位与公共配套基本集中在中心区域，市政广场，三甲医院，体育馆，红树林湿地公园，虎头山公园等。优点：居住环境优美，公共配套更多更全。缺点：商业配套尚不完善。

在售代表项目：新华联广场，龙光-玖龙府，美悦湾，碧桂园-天樾湾，荃新时代。基本毛坯价格12000-13000元/平。

3，澳头港区，（距深圳8-12公里）南靠海域与深圳大鹏接壤，西接大亚湾西区直达深圳坪山，澳头属于百年滨海风情小镇，历史悠久，生活气息浓厚，商业，娱乐，酒店应有尽有。前有渔人码头，现有李嘉诚投资的惠州港进驻，由滨海公园出海可达大亚湾近百个海岛旅游度假，沿海骑行绿道一直连接到深圳。海鲜一条街更是深受外来朋友喜爱，深圳来人吃海鲜首选。优点：居住，生活配套成熟，依山靠海环境优美。缺点：部分老建筑破环整体美感，交通较为拥堵，中心路段老式排水系统较差，连续下雨易造成积水。

在售代表项目：合生-滨海城，悦玺公馆，当代上品湾，新力蓝湾。基本毛坯价格11500-13000左右。（另有部分叠墅与别墅约250万-3000万之间）

4，霞涌及惠东旅游区，(距深圳20公里以上）大亚湾最东边，接壤惠东旅游区，沿海资源丰富，霞涌长达10公里黄金沙滩海岸线更是除深圳大小梅沙之外，离深圳最近的海边度假圣地，海上游乐场，海鲜市场，美食一条街等，是深圳人最长来往的度假地之一。优点：环境优美，度假首选。缺点：交通稍显不足，较远，大型商业暂无，常住不如其它区域方便。