划拨土地房产抵押登记的那些事儿

在房地产领域，房产抵押登记是一项至关重要的法律程序，它涉及到金融机构的风险控制、房产交易的安全性以及相关当事人的权益保障，而划拨土地的房产抵押登记，由于其土地性质的特殊性，更是有着诸多需要关注和了解的方面。

划拨土地房产抵押登记的基本概念

划拨土地是指国家无偿或基本无偿地将国有土地使用权交付给土地使用者使用的一种土地使用制度，在这种制度下，土地使用者无需向国家支付土地出让金，但在进行房产开发和交易等活动时，可能会受到一定的限制。

房产抵押登记则是指抵押人将其合法拥有的房产抵押给抵押权人，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的法律行为，对于划拨土地上的房产进行抵押登记，就是要在相关部门办理一系列的手续，以确保抵押行为的合法性和有效性。

划拨土地房产抵押登记的相关法律法规

我国现行的法律法规对划拨土地房产抵押登记有着明确的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《中华人民共和国担保法》也对抵押登记作了规定，当事人以土地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，这就意味着，划拨土地上的房产抵押登记是一个法定的程序，只有办理了登记手续，抵押合同才生效，抵押权才能得到法律的保护。

划拨土地房产抵押登记的程序

1、申请

抵押人和抵押权人应当共同向房地产管理部门提出抵押登记申请，并填写抵押登记申请表，申请时，应当提交下列文件：

（1）抵押登记申请书；

（2）抵押合同；

（3）主合同；

（4）《国有土地使用证》；

（5）《房屋所有权证》；

（6）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

（7）可以证明抵押房地产价值的资料；

（8）登记机关认为必要的其他文件。

2、受理

房地产管理部门收到抵押登记申请后，应当对申请材料进行审核，如果申请材料齐全、符合法定形式，房地产管理部门应当予以受理，并向申请人出具受理通知书，如果申请材料不齐全或者不符合法定形式，房地产管理部门应当当场或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

3、审核

房地产管理部门受理抵押登记申请后，应当对抵押登记申请进行审核，审核的内容主要包括：

（1）抵押人是否具有主体资格；

（2）抵押房地产是否符合抵押登记的条件；

（3）抵押合同是否符合法律规定；

（4）抵押登记申请是否符合法定程序。

4、登记

经审核符合规定的，房地产管理部门应当在受理抵押登记申请之日起7日内，依法办理抵押登记手续，在《房屋他项权证》上注明抵押登记日期、抵押金额、抵押期限等内容，并将《房屋他项权证》交抵押权人收执。

划拨土地房产抵押登记的风险及防范措施

1、风险

（1）土地出让金补缴风险

如果抵押人在抵押房产时，未按照规定补缴土地出让金，那么在实现抵押权时，可能会面临土地出让金补缴的问题，这不仅会增加抵押权人的风险，也会影响抵押房产的处置。

（2）政策变化风险

由于划拨土地的政策可能会发生变化，例如土地用途的调整、土地出让金标准的提高等，这可能会导致抵押房产的价值发生变化，从而影响抵押权人的权益。

（3）处置风险

在实现抵押权时，如果抵押房产的处置受到限制，例如存在多个抵押权人、存在优先购买权人等，那么抵押权人的权益可能无法得到有效保障。

2、防范措施

（1）要求抵押人补缴土地出让金

在办理抵押登记时，抵押权人应当要求抵押人补缴土地出让金，以确保抵押房产的合法性和处置的顺利进行。

（2）关注政策变化

抵押权人应当密切关注划拨土地政策的变化，及时了解政策动态，以便采取相应的防范措施。

（3）完善抵押合同

抵押权人应当在抵押合同中明确约定相关的风险防范条款，例如土地出让金补缴的责任、政策变化的处理方式、处置风险的分担方式等，以保障自身的权益。

划拨土地房产抵押登记的案例分析

为了更好地理解划拨土地房产抵押登记的相关问题，下面我们来看一个案例：

某银行与某房地产开发公司签订了一份抵押借款合同，约定房地产开发公司以其开发的一处划拨土地上的房产作为抵押，向银行借款1000万元，双方办理了抵押登记手续，借款到期后，房地产开发公司未能按时偿还借款，银行遂向法院提起诉讼，要求实现抵押权。

在诉讼过程中，法院经审理认为，虽然双方办理了抵押登记手续，但由于该房产所占用的土地是划拨土地，房地产开发公司在抵押时未按照规定补缴土地出让金，因此该抵押合同无效，银行无权就该房产行使抵押权。

这个案例告诉我们，在办理划拨土地房产抵押登记时，一定要严格按照法律法规的规定办理相关手续，确保抵押合同的合法性和有效性，也要关注土地出让金补缴等问题，避免因土地出让金补缴等问题导致抵押合同无效，从而影响抵押权人的权益。

划拨土地的房产抵押登记是一个复杂的法律程序，涉及到众多的法律法规和政策规定，在办理抵押登记时，抵押权人应当严格按照法律法规的规定办理相关手续，确保抵押合同的合法性和有效性，也要关注土地出让金补缴等问题，避免因土地出让金补缴等问题导致抵押合同无效，从而影响抵押权人的权益，抵押权人还应当密切关注划拨土地政策的变化，及时了解政策动态，以便采取相应的防范措施，才能确保划拨土地房产抵押登记的顺利进行，保障抵押权人的合法权益。