一、引言
在现代社会经济活动中，房产作为重要的资产，其抵押融资对于企业和个人的发展具有重要意义，在我国，存在一种特殊类型的房产——划拨房产，划拨房产是指由国家无偿划拨给单位或个人使用的土地上所建造的房屋，由于其取得方式的特殊性，关于划拨房产抵押的规定在法律上一直备受关注，随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，对划拨房产抵押的规定进行深入解读和分析，对于正确理解和适用法律，维护当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
二、划拨房产抵押的相关概念
（图片来源网络，侵删）
（一）划拨房产的定义
划拨房产是指土地使用权为划拨取得的房屋，根据我国相关法律规定，土地使用权的取得方式有划拨和出让两种，划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，由此取得的土地使用权即为划拨土地使用权，在该土地上建造的房屋即为划拨房产。
（二）抵押的定义及法律特征
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，抵押具有从属性、不可分性、物上代位性等法律特征，从属性是指抵押合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效的，抵押合同无效，但是法律另有规定的除外，不可分性是指债权未受全部清偿前，抵押权人可以就抵押物的全部行使权利，物上代位性是指抵押物因灭失、毁损所得的赔偿金等代位物，应当作为抵押财产。
三、民法典中关于划拨房产抵押的规定
（一）一般规定
根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产，从该条规定可以看出，民法典对抵押财产的范围进行了明确限制，其中并未明确提及划拨房产是否可以抵押，这就需要进一步结合其他相关条款来确定。
（二）以划拨土地上的建筑物抵押的规定
《民法典》第四百零一条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，该条规定确立了房地一体抵押原则，即建筑物与建设用地使用权应当一并抵押，这意味着，以划拨土地上的建筑物抵押时，其占用范围内的划拨建设用地使用权也应当一并抵押，如果抵押人未按照规定一并抵押，那么未抵押的建设用地使用权视为一并抵押。
（三）划拨土地上的建筑物抵押的特殊规定
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，该条规定了抵押期间抵押财产的转让规则，同时也适用于划拨土地上的建筑物抵押。
对于划拨土地上的建筑物抵押，还存在一些特殊规定，根据《民法典》第三百九十九条第六项规定，法律、行政法规规定不得抵押的其他财产不得抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，由此可见，划拨土地上的建筑物抵押需要经过相关部门的批准，并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
四、划拨房产抵押的效力分析
（一）抵押合同的效力
根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，只要抵押人与抵押权人签订的抵押合同符合上述条件，抵押合同即为有效，对于以划拨房产抵押的合同，还需要考虑其是否符合法律、行政法规的强制性规定，如果抵押合同违反了法律、行政法规关于划拨房产抵押的强制性规定，如未经过相关部门批准或者未补交土地使用权出让金等，那么抵押合同可能会被认定为无效。
（二）抵押权的效力
1、对抵押房产的效力
根据《民法典》第四百零一条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，当抵押权人实现抵押权时，可以对抵押房产及其占用范围内的划拨建设用地使用权进行拍卖、变卖等处置，在处置过程中，需要注意遵守相关法律法规的规定，如优先清偿土地使用权出让金等。
2、对土地使用权出让金的效力
如前所述，划拨土地上的建筑物抵押需要补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，如果抵押权人实现抵押权时，抵押人未按照规定补交土地使用权出让金，那么抵押权人在处置抵押房产时，应当优先清偿土地使用权出让金，这是因为土地使用权出让金是国家作为土地所有者应得的收益，具有优先受偿权。
五、划拨房产抵押的风险及防范措施
（一）法律风险
1、抵押合同无效的风险
如前所述，如果抵押合同违反了法律、行政法规关于划拨房产抵押的强制性规定，如未经过相关部门批准或者未补交土地使用权出让金等，那么抵押合同可能会被认定为无效，抵押合同无效可能会导致抵押权无法实现，给抵押权人带来经济损失。
2、抵押权实现受限的风险
根据《民法典》第四百零六条规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，在实际操作中，抵押权人可能会面临抵押人转让抵押财产的情况，而抵押权人可能无法及时得知转让信息，或者即使得知转让信息，也可能无法证明抵押财产转让可能损害抵押权，这可能会导致抵押权实现受限，给抵押权人带来经济损失。
（二）市场风险
1、房产市场价格波动的风险
房产市场价格波动较大，如果在抵押期间房产市场价格下跌，可能会导致抵押房产的价值低于债务金额，从而使抵押权人面临风险。
2、土地政策变化的风险
土地政策的变化也可能会对划拨房产抵押产生影响，如果政府出台新的土地政策，要求对划拨土地上的建筑物进行重新评估并补交土地使用权出让金，那么可能会增加抵押人的负担，从而影响抵押权的实现。
（三）防范措施
1、加强法律风险防范
（1）签订抵押合同前，抵押权人应当对抵押房产的合法性进行审查，确保抵押房产符合法律规定的抵押条件。
（2）抵押合同应当明确约定抵押房产的范围、抵押期限、抵押担保的债权金额等内容，避免因合同条款不明确而产生纠纷。
（3）抵押人应当按照法律规定办理相关手续，如经过相关部门批准、补交土地使用权出让金等，确保抵押合同的有效性。
2、加强市场风险防范
（1）抵押权人应当密切关注房产市场价格动态，合理确定抵押房产的价值，避免因房产市场价格波动而导致风险。
（2）抵押权人可以要求抵押人提供担保或者增加抵押物，以降低风险。
（3）抵押权人可以与抵押人协商，在抵押合同中约定房产市场价格下跌时的处理方式，如要求抵押人提前清偿债务或者提供其他担保等。
六、结论
《民法典》中关于划拨房产抵押的规定是对我国房地产市场相关法律制度的进一步完善和发展，通过明确抵押财产的范围、确立房地一体抵押原则、规定抵押期间抵押财产的转让规则等，为划拨房产抵押提供了法律依据，在实际操作中，还需要注意防范法律风险和市场风险，加强对抵押房产的合法性审查，合理确定抵押房产的价值，确保抵押权的实现，政府部门也应当加强对房地产市场的监管，完善相关法律法规，促进房地产市场的健康发展，才能更好地维护当事人的合法权益，推动我国经济的持续健康发展。
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