二手房交易中税费那些事儿

在二手房交易的过程中，除了企业收到银行贷款需要关注的一些问题外，买卖双方都需要了解涉及到的各种税费情况，这些税费不仅会影响到交易的成本，还可能对交易的决策产生重要影响。

二手房交易涉及的主要税费种类

1、增值税

增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收的一种税，在二手房交易中，增值税的征收主要与房屋的持有时间有关。

如果房屋的购买时间未满2年，那么需要按照房屋的全额（不含税）计算缴纳增值税，税率为5%，一套房屋的成交价格为100万元（不含税），那么需要缴纳的增值税为100万元×5% = 5万元。

如果房屋的购买时间已满2年，那么免征增值税，这里的购买时间是以房屋的产权登记时间为准。

2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

这三项税费是增值税的附加税，它们的征收依据是增值税的应纳税额，城市维护建设税的税率根据房屋所在地的不同而有所差异，一般在7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇）之间，教育费附加的征收率为3%，地方教育附加的征收率为2%。

以一套购买时间未满2年、成交价格为100万元（不含税）的房屋为例，增值税为5万元，如果房屋位于市区，那么城市维护建设税为5万元×7% = 0.35万元，教育费附加为5万元×3% = 0.15万元，地方教育附加为5万元×2% = 0.1万元，这三项附加税合计为0.6万元。

3、土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税，在二手房交易中，土地增值税的征收主要与房屋的增值额有关。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。

在实际操作中，土地增值税的计算比较复杂，一般由税务机关根据房屋的具体情况进行核定征收。

4、个人所得税

在二手房交易中，个人所得税的征收主要有两种方式：一种是核实征收，另一种是核定征收。

核实征收的情况下，个人所得税的应纳税额为应纳税所得额×税率，应纳税所得额为房屋转让收入减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，税率为20%。

一套房屋的转让收入为100万元，财产原值为50万元，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用为5万元，那么应纳税所得额为100万元 - 50万元 - 5万元 = 45万元，应纳税额为45万元×20% = 9万元。

核定征收的情况下，税务机关会根据房屋的情况确定一个征收率，一般在1% - 3%之间，以一套房屋的转让收入为100万元为例，如果核定征收率为1%，那么应纳税额为100万元×1% = 1万元。

需要注意的是，在二手房交易中，如果卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证，那么原则上应按照核实征收的方式计算缴纳个人所得税，如果卖方无法提供房屋原值凭证，或者提供的房屋原值凭证不完整、不准确，那么税务机关将按照核定征收的方式计算缴纳个人所得税。

5、契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在二手房交易中，契税的征收标准根据房屋的面积和买方的家庭情况而有所不同。

如果买方是首次购买面积不足90平方米的普通住房，那么契税税率为1%；如果买方是首次购买面积超过90平方米（含90平方米）的普通住房，那么契税税率为1.5%；如果买方不是首次购买住房，或者购买的是非普通住房，那么契税税率为3%。

这里的普通住房是指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。

一套面积为80平方米、成交价格为100万元的普通住房，如果买方是首次购买，那么契税为100万元×1% = 1万元，如果这套房屋的面积为100平方米，那么契税为100万元×1.5% = 1.5万元。

6、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，印花税的征收标准为房屋成交价格的0.05%。

一套房屋的成交价格为100万元，那么需要缴纳的印花税为100万元×0.05% = 500元。

税费的承担方式

在二手房交易中，税费的承担方式一般由买卖双方在合同中约定，通常情况下，契税和印花税由买方承担，增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和个人所得税由卖方承担。

在实际交易中，买卖双方也可以根据市场情况和自身意愿协商确定税费的承担方式，卖方可能会要求将部分税费转嫁给买方，或者买方可能会主动承担部分税费以促成交易。

如何合理降低税费成本

对于买卖双方来说，了解如何合理降低税费成本是非常重要的，以下是一些常见的方法：

1、选择合适的购房时间

如前所述，如果房屋的购买时间已满2年，那么免征增值税，买卖双方可以在购房时考虑房屋的持有时间，尽量选择购买时间已满2年的房屋，以避免缴纳增值税。

2、合理确定房屋价格

在二手房交易中，房屋价格的确定对税费的计算有很大影响，买卖双方可以根据市场情况和房屋的实际情况，合理确定房屋价格，以降低税费成本，买卖双方可以在合同中约定一个较低的成交价格，但实际支付的款项可以高于成交价格，以达到降低税费的目的。

3、利用税收优惠政策

政府为了鼓励房地产市场的健康发展，会出台一些税收优惠政策，对于符合条件的家庭首次购买普通住房，政府可能会给予一定的契税减免优惠，买卖双方可以了解并利用这些税收优惠政策，以降低税费成本。

4、选择合适的交易方式

在二手房交易中，买卖双方可以选择不同的交易方式，如现金交易、贷款交易、分期付款交易等，不同的交易方式对税费的计算也有一定影响，贷款交易中，银行可能会要求卖方承担一定的税费，而分期付款交易中，买卖双方可以根据合同约定分担税费，买卖双方可以根据自身情况选择合适的交易方式，以降低税费成本。

在二手房交易中，了解并合理承担税费是非常重要的，买卖双方应该在合同中明确约定税费的承担方式，并根据市场情况和自身意愿协商确定合理的房屋价格和交易方式，以降低税费成本，保障自身的合法权益，买卖双方也应该及时了解并遵守相关的税收政策，避免因税费问题产生纠纷。