在房产交易的复杂领域中，卖抵押房产这一行为蕴含着诸多法律风险与道德考量，本文将深入探讨卖抵押房产违法的相关问题，并介绍深圳火焰鸟金融在房产相关领域的专业服务，以帮助读者更好地理解和应对此类情况。
一、卖抵押房产违法的法律依据与后果
（一）法律规定
（图片来源网络，侵删）
根据我国《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这明确表明，在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人擅自转让抵押房产的行为是违法的。
（二）违法后果
1、合同无效
抵押人未经抵押权人同意擅自转让抵押房产，其与受让人签订的房屋买卖合同通常会被认定为无效，这意味着受让人无法取得房屋的合法所有权，即使已经支付了房款，也可能面临无法收回房款的风险。
2、承担违约责任
如果抵押人在转让抵押房产时明知未经抵押权人同意，仍然与受让人签订合同，那么抵押人将承担违约责任，根据合同约定，抵押人可能需要向受让人返还已支付的房款，并承担相应的违约金或赔偿损失。
3、损害抵押权人权益
抵押人擅自转让抵押房产的行为可能会损害抵押权人的合法权益，抵押权人有权要求抵押人提前清偿债务或者行使抵押权，以保障自己的债权得到实现，如果抵押人在转让房产后无法履行债务，抵押权人可能会面临房产被拍卖、变卖等风险，从而导致其债权无法得到足额清偿。
二、卖抵押房产违法的常见情形及案例分析
（一）常见情形
1、未告知受让人房产已抵押
有些抵押人在出售房产时，故意隐瞒房产已抵押的事实，以获取更高的房价，这种行为不仅违反了诚实信用原则，也构成了对受让人的欺诈，导致合同无效。
2、伪造抵押权人同意文件
为了顺利出售抵押房产，部分抵押人可能会伪造抵押权人同意转让的文件，这种行为是严重的违法行为，一旦被发现，不仅合同无效，抵押人还将面临法律的制裁。
3、未经抵押权人同意擅自转让
有些抵押人在未经抵押权人同意的情况下，擅自与受让人签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，虽然从形式上看，受让人取得了房屋的所有权，但实际上这种行为是无效的，抵押权人有权要求撤销房屋过户登记，并要求抵押人承担相应的法律责任。
（二）案例分析
案例一：
甲将其名下已抵押的房产出售给乙，并签订了房屋买卖合同，乙在不知情的情况下支付了房款，但在办理房屋过户手续时，发现房产已被抵押，乙要求甲返还房款并承担违约责任，但甲以合同已经签订为由拒绝履行，乙无奈之下将甲告上法庭，法院经审理后认为，甲在出售房产时未告知乙房产已抵押的事实，构成了对乙的欺诈，房屋买卖合同无效，甲应返还乙已支付的房款，并承担相应的违约责任。
案例二：
丙将其名下已抵押的房产出售给丁，并伪造了抵押权人同意转让的文件，丁在办理房屋过户手续后，抵押权人发现了丙的伪造行为，向法院提起诉讼，要求撤销房屋过户登记，法院经审理后认为，丙伪造抵押权人同意转让的文件，违反了法律规定，房屋过户登记无效，丁应将房屋返还给丙，并承担相应的损失。
三、如何避免卖抵押房产违法风险
（一）了解房产抵押情况
在购买房产前，受让人应要求抵押人提供房产抵押的相关证明文件，如抵押合同、他项权证等，并向相关部门查询房产的抵押登记情况，确保房产不存在抵押纠纷。
（二）签订合同明确责任
如果受让人决定购买抵押房产，应与抵押人签订详细的房屋买卖合同，明确约定双方的权利义务，特别是关于房产抵押的处理方式、违约责任等内容，受让人可以要求抵押人提供抵押物价值的评估报告，以确保购买价格合理。
（三）征得抵押权人同意
在出售抵押房产时，抵押人应征得抵押权人的同意，并与抵押权人协商确定转让价格、还款方式等事项，抵押人应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，以保障抵押权人的合法权益。
（四）办理相关手续
在签订房屋买卖合同后，抵押人和受让人应及时办理房屋过户手续，并向相关部门申请解除房产抵押登记，只有在完成这些手续后，受让人才能取得房屋的合法所有权。
四、深圳火焰鸟金融在房产相关领域的专业服务
（一）房产抵押评估
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（二）房产抵押融资
深圳火焰鸟金融提供多种房产抵押融资方案，满足客户不同的资金需求，公司会根据客户的信用状况、还款能力、房产价值等因素，为客户量身定制融资方案，并提供快速、便捷的融资服务，公司还会为客户提供专业的风险管理建议，帮助客户降低融资风险。
（三）房产交易服务
深圳火焰鸟金融还提供房产交易服务，包括房屋买卖、租赁等业务，公司拥有专业的房产经纪人团队，能够为客户提供优质、高效的房产交易服务，公司会根据客户的需求，为客户提供详细的房产信息，并协助客户办理房屋过户、贷款等手续，确保房产交易的顺利进行。
（四）法律咨询服务
深圳火焰鸟金融还提供专业的法律咨询服务，为客户解答房产相关的法律问题，公司拥有专业的律师团队，能够为客户提供准确、及时的法律咨询服务，公司会根据客户的具体情况，为客户提供合理的法律建议，帮助客户维护自己的合法权益。
卖抵押房产是一种违法且高风险的行为，无论是抵押人还是受让人，都应该了解相关的法律法规，避免陷入不必要的法律纠纷，选择专业的金融机构提供房产相关服务，可以帮助客户更好地了解房产市场，降低融资风险，保障自己的合法权益，深圳火焰鸟金融作为一家专业的金融机构，在房产抵押评估、融资、交易、法律咨询等领域拥有丰富的经验和专业的团队，能够为客户提供优质、高效的服务，如果您有房产相关的需求，不妨选择深圳火焰鸟金融，让我们为您的房产投资保驾护航。
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