2022年深圳买房逆袭就要这么买

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深你好，看了很多你的文章，想请教一下买房需要考虑的因素非常多，所有配套中，您认为最关键的是什么呢？

深叔：你好，配套对于房产的价值提升非常重要，这点毋庸置疑如果要对买房配套排序的话，产业第一，地铁第二，商圈排第三。还有一个叫学区 ，但学区带给房产的价值，是需要区分的：1.考出来的学校 有些学校的学区是考出来的，几年以后第一批毕业生毕业后才能够兑现。所以考验眼光，一般生源好小区周边的新建学校有暴击2.数一数二的学校的学区 这种，只要可能消息一出来房价就一步到位了。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔你好，准备购买深圳湾的双拼房，请问两千万的房子需要准备多少首付资金呢？月供大概要多少？我们夫妻自己有名额，父母也有名额，请问用谁的更好？有没有什么讲究？

深叔：你好，针对购房者的情况，有以下建议：1.深圳湾地段极佳，购买这些豪宅地段的房子，其他因素都可以暂且不考虑。2.用不同人的购房名额可能影响贷款年限，用父母名额可能只能贷款十年。3.深圳湾双拼房的首付最低是600万，户型不同，月供也有差异，例如：均等户型的三湘海尚，子女贷款月供3.6万，父母贷款月供10.9万；非均等户型，根据面积比例，价格会有差异，合计月供10.2万。4.很多人购买双拼房是为了长期自住，双拼房可以单独抵押，需要的话可以抵押一套，建议储备六成以上的首付资金。5.选筹建议关注包括产业、学位，不建议只关注产品功能。具体详见知识星球内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。

提问：深叔，你好，我购房预算总价是500w，刚需买房，但目前我一直是处于观望状态，感觉深圳楼市一直起伏不定，还有很多倒挂的新盘，我都不敢买，你觉得现在深圳楼市的情况可以买吗？

深叔：你好，可以买。新政后很多人都处于观望状态，其实本次调控后受影响最大的是投资者现在深圳房地产市场的投资属性逐渐减弱，自住属性增强，特别是总价低的区域，更是受到购房者的青睐，这些优质小户型未来甚至会上涨，一些人认为市场会跌主要是由于成交量下降、新盘倒挂严重和购房者群体的影响，目前对刚需来说，这些房子显然不会下跌，所以看好了可以赶紧上车。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：深叔，你好，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下老师是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

深叔：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。

第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。

提问：深叔，你好，购房小白，在深圳工作几年了，已经拿到深圳购房资格，想着深圳的未来更加有潜力，不打算在老家买房，但是本人又对深圳楼市不太了解，目前买房主要是刚需自住兼升值，打算先上车，主要考虑宝安、龙华区和坂田区，老师有什么购房建议呢？

深叔：你好，地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度，而楼盘价值高度取决于周边区位配套，从置业选择上看，选对板块+选对楼盘很重要，因此宝安区推荐宝中、新安、碧海和沙井万丰， 龙华区推荐梅林关板块、红山板块以及上塘板块，坂田区域推荐坂田南和佳兆业板块，这些板块都有一些共同特点，一是楼盘新且集中，主要是3房以上的户型；二是都处于各自行政大区内，地段改善综合属性较强；三是附近有就业、名校、交通等资源优势或满足其中之一的条件，总体来说值得关注。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。