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二手房交易中财务处理的那些事儿

热心网友银行贷款2025-10-0510

在二手房交易的过程中，涉及到众多的财务环节和做账科目，这些对于买卖双方以及中介方来说都至关重要，准确的财务处理不仅能够确保交易的顺利进行，还能避免不必要的纠纷和...

在二手房交易的过程中，涉及到众多的财务环节和做账科目，这些对于买卖双方以及中介方来说都至关重要，准确的财务处理不仅能够确保交易的顺利进行，还能避免不必要的纠纷和风险，下面我们就来详细了解一下二手房交易中常见的做账科目。

卖方的做账科目

1、固定资产清理

当卖方决定出售二手房时，首先要将该房产从固定资产科目中转入固定资产清理科目，固定资产清理科目用于核算企业因出售、报废、毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的费用等。

（图片来源网络，侵删）

借：固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

2、银行存款

如果买方通过银行转账的方式支付购房款，卖方收到款项时，应将其计入银行存款科目。

借：银行存款

贷：固定资产清理

3、应交税费

（1）增值税

根据相关规定，个人销售其取得的不动产（不含自建自用住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

借：固定资产清理

贷：应交税费-应交增值税

（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是以增值税为计税依据的，城市维护建设税税率根据纳税人所在地不同分为7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）；教育费附加税率为3%；地方教育附加税率为2%。

借：固定资产清理

贷：应交税费-应交城市维护建设税

应交税费-应交教育费附加

应交税费-应交地方教育附加

（3）土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税的计算比较复杂，需要根据具体情况确定扣除项目金额和增值额，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目等。

借：固定资产清理

贷：应交税费-应交土地增值税

（4）个人所得税

个人转让二手房取得的所得，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

应纳税额=（转让收入-财产原值-合理费用）×20%

对于个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

借：固定资产清理

贷：应交税费-应交个人所得税

4、营业外收入

如果固定资产清理科目最终的余额为贷方，说明出售该房产取得了收益，应将其转入营业外收入科目。

借：固定资产清理