二手房交易中房产抵押的那些事儿

在二手房交易的过程中，房产抵押是一个需要特别关注的重要环节，了解房产抵押的相关规定，对于买卖双方来说都至关重要，它不仅关系到交易的顺利进行，还涉及到各方的权益保障，下面就来详细介绍一下二手房交易中房产抵押的相关国家规定。

房产抵押的基本概念

房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，这里的抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织，抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

房产抵押的条件

1、抵押物必须是依法可以抵押的房产

根据我国相关法律规定，以下房产可以抵押：

（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（4）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；

（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以下房产不得抵押：

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）依法不得抵押的其他财产。

2、抵押人必须具有完全民事行为能力

抵押人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者其他组织，无民事行为能力人和限制民事行为能力人签订的房产抵押合同无效。

3、抵押合同应当采用书面形式

房产抵押合同是抵押人与抵押权人在平等、自愿、公平的基础上签订的关于设定抵押权的协议，抵押合同应当包括以下内容：

（1）被担保的主债权种类、数额；

（2）债务人履行债务的期限；

（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

（4）抵押担保的范围；

（5）当事人认为需要约定的其他事项。

房产抵押的登记

1、登记机关

根据我国相关法律规定，房产抵押的登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门，房屋和土地的登记机关是统一的，在实际操作中，通常是由当地的房地产管理部门负责办理房产抵押登记手续。

2、登记程序

（1）抵押登记申请

抵押人应当在签订抵押合同后，向登记机关提出抵押登记申请，并提交下列文件：

①抵押登记申请书；

②抵押合同；

③抵押人、抵押权人的身份证明；

④房屋所有权证书或者房地产权证书；

⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

⑥其他必要材料。

（2）受理申请

登记机关收到抵押登记申请后，应当对申请材料进行审查，对于符合规定的申请，登记机关应当予以受理，并向抵押人出具受理通知书；对于不符合规定的申请，登记机关应当不予受理，并向抵押人出具不予受理通知书。

（3）审核

登记机关受理抵押登记申请后，应当对抵押合同的内容进行审核，审核的内容主要包括：

①抵押人、抵押权人的主体资格是否合法；

②抵押合同的内容是否符合法律规定；

③抵押物是否符合抵押登记的条件；

④抵押登记申请是否符合法定程序。

（4）登记

经审核符合规定的，登记机关应当在规定的期限内办理抵押登记手续，并在房屋所有权证书或者房地产权证书上加盖抵押登记专用章，抵押登记的内容包括：

①抵押人、抵押权人的姓名或者名称、住所；

②主债权的种类、数额；

③抵押担保的范围；

④抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

⑤抵押登记的时间、地点；

⑥其他应当记载的事项。

（5）核发他项权利证书

登记机关办理抵押登记手续后，应当向抵押权人核发他项权利证书，他项权利证书是抵押权人享有抵押权的证明文件，抵押权人可以凭他项权利证书行使抵押权。

二手房交易中房产抵押的特殊规定

1、先抵押后出租的房产

根据我国相关法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，也就是说，如果房产在抵押之前已经出租，那么原租赁合同仍然有效，承租人在租赁期间享有优先购买权，如果房产在抵押之后出租，那么新的租赁合同不能对抗已经登记的抵押权，即抵押权人在实现抵押权时，有权要求承租人腾退房屋。

2、共有人抵押房产的规定

以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，抵押人未征得其他共有人书面同意的，抵押合同无效，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意抵押。

3、在建工程抵押的规定

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，在建工程抵押的，应当办理抵押登记，在建工程抵押权登记包括房屋所有权初始登记后抵押登记和在建工程抵押登记。

二手房交易中房产抵押的风险及防范措施

1、风险

（1）抵押房产存在产权纠纷

如果抵押房产存在产权纠纷，如房屋共有人不同意抵押、房屋存在查封、扣押等限制交易的情况等，那么将会给二手房交易带来很大的风险，在这种情况下，即使买卖双方签订了房屋买卖合同，也可能无法办理房产过户手续，甚至会导致交易失败。

（2）抵押人无法按时还款

如果抵押人无法按时还款，那么抵押权人有权依法处置抵押房产，在这种情况下，二手房的交易将受到很大的影响，甚至可能导致购房者无法取得房屋所有权。

（3）抵押房产被重复抵押

如果抵押房产被抵押人重复抵押给多个债权人，那么在抵押权人实现抵押权时，可能会出现多个债权人之间的权益冲突，从而给二手房交易带来很大的风险。

2、防范措施

（1）仔细审查抵押房产的产权状况

在二手房交易过程中，购房者应当仔细审查抵押房产的产权状况，包括房屋所有权证书、土地使用权证书、抵押合同、他项权利证书等，购房者还可以通过查询房产档案、向相关部门咨询等方式，了解抵押房产的产权状况，确保房产不存在产权纠纷。

（2）要求抵押人提供还款能力证明

购房者在签订房屋买卖合同前，应当要求抵押人提供还款能力证明，如银行流水、收入证明等，通过审查抵押人的还款能力证明，购房者可以了解抵押人的经济状况，判断其是否有能力按时还款，从而降低交易风险。

（3）办理房产抵押注销手续

在二手房交易过程中，购房者应当在办理房产过户手续前，要求抵押人办理房产抵押注销手续，只有在抵押人办理了房产抵押注销手续后，购房者才能取得房屋所有权证书，从而确保交易的顺利进行。

（4）选择信誉良好的中介机构

购房者在选择二手房中介机构时，应当选择信誉良好、专业水平高的中介机构，中介机构可以为购房者提供专业的服务，帮助购房者审查抵押房产的产权状况、办理房产抵押注销手续等，从而降低交易风险。

房产抵押是二手房交易中一个非常重要的环节，买卖双方都应当了解相关的国家规定，谨慎操作，以确保交易的顺利进行和各方的权益保障，购房者还应当注意防范房产抵押带来的风险，选择信誉良好的中介机构，仔细审查抵押房产的产权状况，要求抵押人提供还款能力证明，办理房产抵押注销手续等，以降低交易风险。