二手房交易中税费那些事儿

在二手房交易的过程中，除了买卖双方需要关注房屋价格、产权等重要因素外，税费也是一个不能忽视的关键环节，作为一名二手房中介，我深知税费对于交易双方的影响，今天就来详细给大家讲讲二手房交易中涉及到的各种税费。

二手房交易税费的种类

1、契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，根据我国相关规定，首套房且面积在90平方米以下的，契税税率为1%；首套房面积在90平方米以上的，契税税率为1.5%；二套房的契税税率为3%，一套面积为100平方米的首套房，成交价格为200万元，那么契税就是200万×1.5% = 3万元。

2、增值税及附加税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，在二手房交易中，增值税及附加税的征收标准根据房屋是否满两年来确定。

（1）如果房屋满两年，免征增值税。

（2）如果房屋未满两年，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税，同时还需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税税率根据房屋所在地的不同而有所差异，一般在7%（市区）、5%（县城、镇）和1%（不在市区、县城或镇的）之间；教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%，一套未满两年的二手房，成交价格为150万元，那么增值税就是150万÷（1+5%）×5% = 7.14万元，城市维护建设税为7.14万×7% = 0.5万元（假设房屋位于市区），教育费附加为7.14万×3% = 0.21万元，地方教育附加为7.14万×2% = 0.14万元，三项附加税共计0.85万元。

3、个人所得税

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，在二手房交易中，个人所得税的征收标准也根据房屋是否满五年且唯一住房来确定。

（1）如果房屋满五年且是卖方家庭唯一住房，免征个人所得税。

（2）如果房屋不满五年或者不是卖方家庭唯一住房，需要按照房屋交易价格的1%或房屋增值部分的20%缴纳个人所得税，一套成交价格为300万元的二手房，卖方家庭不是唯一住房，且房屋原值为200万元，那么房屋增值部分为300万-200万 = 100万元，个人所得税就是100万×20% = 20万元。

4、土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，在二手房交易中，土地增值税一般由卖方承担，征收标准较为复杂，通常按照房屋增值额的一定比例征收，我国大部分城市对于个人转让普通住宅免征土地增值税，对于非普通住宅则按照增值额的30%至60%征收，一套非普通住宅的成交价格为500万元，房屋原值为300万元，房屋增值额为500万-300万 = 200万元，土地增值税税率为60%，那么土地增值税就是200万×60% = 120万元。

5、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，印花税按照房屋成交价格的0.05%征收，一套成交价格为400万元的二手房，印花税就是400万×0.05% = 2000元。

二手房交易税费的计算方式

二手房交易税费的计算方式相对较为复杂，需要根据房屋的具体情况和相关政策进行准确计算，以下是一个简单的计算示例，供大家参考：

假设一套二手房的成交价格为350万元，房屋面积为120平方米，卖方家庭不是唯一住房，且房屋已满两年但未满五年。

1、契税：由于房屋面积超过90平方米，且卖方家庭不是唯一住房，所以契税税率为3%，契税金额为350万×3% = 10.5万元。

2、增值税及附加税：房屋已满两年，免征增值税，但需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，城市维护建设税税率假设为7%，教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%，城市维护建设税金额为0万元（免征增值税，所以城市维护建设税也为0），教育费附加金额为0万元（免征增值税，所以教育费附加也为0），地方教育附加金额为0万元（免征增值税，所以地方教育附加也为0）。

3、个人所得税：由于房屋未满五年且卖方家庭不是唯一住房，所以需要按照房屋交易价格的1%缴纳个人所得税，个人所得税金额为350万×1% = 3.5万元。

4、土地增值税：由于房屋未满五年，且不是普通住宅，所以需要按照增值额的30%至60%征收土地增值税，假设土地增值税税率为60%，房屋原值为250万元，房屋增值额为350万-250万 = 100万元，土地增值税金额为100万×60% = 60万元。

5、印花税：印花税金额为350万×0.05% = 1750元。

这套二手房的总税费为10.5万+3.5万+60万+0.175万 = 74.175万元。

二手房交易税费的缴纳方式

1、契税

契税一般由买方在办理房屋过户手续时缴纳，买方可以在缴纳契税后，凭契税完税凭证办理房屋产权证书。

2、增值税及附加税

增值税及附加税一般由卖方在办理房屋过户手续时缴纳，卖方可以在缴纳增值税及附加税后，凭完税凭证办理房屋产权证书。

3、个人所得税

个人所得税一般由卖方在办理房屋过户手续时缴纳，卖方可以在缴纳个人所得税后，凭完税凭证办理房屋产权证书。

4、土地增值税

土地增值税一般由卖方在办理房屋过户手续时缴纳，卖方可以在缴纳土地增值税后，凭完税凭证办理房屋产权证书。

5、印花税

印花税一般由买卖双方在办理房屋过户手续时缴纳，买卖双方可以在缴纳印花税后，凭完税凭证办理房屋产权证书。

二手房交易税费的影响因素

1、房屋的性质

不同性质的房屋在税费方面存在一定的差异，普通住宅和非普通住宅的契税、增值税及附加税、土地增值税等税费标准可能不同，经济适用房、房改房等特殊性质的房屋在税费方面也有相应的规定。

2、房屋的面积

房屋的面积也是影响税费的一个重要因素，房屋面积越大，契税、增值税及附加税、个人所得税等税费金额可能越高。

3、房屋的产权情况

房屋的产权情况对税费也有一定的影响，房屋是否满五年且唯一住房，是否存在共有产权等情况，都会影响个人所得税的征收标准。

4、房屋的成交价格

房屋的成交价格是计算税费的重要依据，房屋成交价格越高，契税、增值税及附加税、个人所得税等税费金额可能越高。

二手房交易税费的减免政策

为了促进房地产市场的健康发展，国家和地方政府出台了一系列二手房交易税费的减免政策，以下是一些常见的减免政策：

1、首套房契税减免

根据我国相关规定，首套房且面积在90平方米以下的，契税税率为1%；首套房面积在90平方米以上的，契税税率为1.5%，对于符合首套房条件的购房者，可以享受相应的契税减免政策。

2、满两年免征增值税

如果房屋满两年，免征增值税，这一政策对于二手房市场的稳定和发展起到了积极的作用。

3、满五年且唯一住房免征个人所得税

如果房屋满五年且是卖方家庭唯一住房，免征个人所得税，这一政策对于改善型购房者和二手房市场的健康发展都具有重要意义。

4、经济适用房、房改房等特殊性质房屋的税费减免

对于经济适用房、房改房等特殊性质的房屋，国家和地方政府也出台了相应的税费减免政策，经济适用房在上市交易时，需要缴纳土地出让金，一般按照房屋成交价格的10%征收。

二手房交易税费的注意事项

1、了解相关政策

在进行二手房交易之前，买卖双方应该了解国家和地方政府出台的相关税费政策，以及各项税费的征收标准和减免政策，这样可以避免因为不了解政策而导致的税费纠纷。

2、签订合同

买卖双方在签订二手房买卖合同之前，应该明确各项税费的承担方，并在合同中进行详细约定，这样可以避免在交易过程中因为税费问题产生纠纷。

3、保留相关凭证

买卖双方在缴纳各项税费之后，应该保留好相关的完税凭证和发票等凭证，这些凭证可以作为日后办理房屋产权证书和其他相关手续的重要依据。

4、及时办理过户手续

买卖双方应该在合同约定的时间内及时办理房屋过户手续，避免因为拖延时间而导致的税费增加和其他不必要的麻烦。

二手房交易税费是二手房交易过程中一个非常重要的环节，买卖双方应该充分了解相关政策和税费标准，明确各项税费的承担方，并在合同中进行详细约定，买卖双方应该及时办理过户手续，保留好相关的完税凭证和发票等凭证，以确保二手房交易的顺利进行。