深圳“认房不认贷”落地，百万房贷增加逾82万利息？

乐居新媒体深圳 黄晓萍

一天之内，楼市“双响炮”！

8月30日，继广州率先打响“认房不认贷”政策第一枪后，深圳官宣成为全国第二个跟进的一线城市。

深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知（以下简称《通知》），自今日（8月31日）起执行认房不认贷政策。

《通知》明确：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

深圳自8月31日起开始执行，广州则以8月18日三部门发文作为执行开始时间。

全国四个一线城市中，向来温吞的南方，广州、深圳两个城市几乎同步执行，正是因为这两个城市，皆为人口净流入量最多的城市。紧接着中山在8月31日官宣跟进，这也意味着全国的“认房不认贷”政策也将陆续执行。

这次“认房不用认贷”利好两类群体：

1、深圳名下无房，有过房贷记录的改善买家，尤其是新市民。

2、“卖一买一”的换房群体。

相比之前，深圳本地无房、有过房贷记录（不管是否还清、是否在本地），首付需要5成，如果总价在750万元以上的房子，则需要6成。

“认房不认贷”政策执行后，这类群体的首付压力大大减少。

以一套500万房子为例，“认房不认贷”带来的直接变化是，首付减少了100万元。

但同时，首付的减少，意味着贷款杠杆的攀升，按首套房利率4.5%来计算，30年期等额本息还款、增加100万的住房贷款，每个月多了约5067元按揭，总共增加了82.4万利息。

目前，深圳细则尚未发布，但从字面意义来看，除了“卖一买一”的家庭首付减少外，购买二套房的家庭也会减少首付压力。

总体而言，这次新政切中刚需及改善买家的痛点，是对“改善性住房需求”最大且最有效的支持。

乐有家营销总裁孟凡振认为，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

业内人士认为，深圳目前的供应量已不同以往，保障性住房体系逐步完善，新政刺激下即便置业需求大增，短期内价格很难上涨。

深圳新市民群体达1378万人新政对深圳影响几何？

刚性改善家庭，苦“认房又认贷”久矣。

领导留言板上，时不时就有关于改善型住房需求建议的留言。尤其是随着二胎三胎政策的放开，因人口增加、想置换大户型，新市民落叶生根的合理诉求，被高置换成、高首付本拒之门外。

官方数据显示，深圳作为近十年人口净流入量最多的城市，每年都虹吸了全国大量新市民前往工作和生活。

截至2022年底，深圳市新市民群体达1378万人，占比常住人口的75%，新市民群体人数及占比均列全国首位，这一代代深圳新市民用汗水与辛勤，拼出了享誉全国的“深圳速度”。深圳一直在努力，践行新市民保障性住房，“来了就是深圳人”不成为一句空头口号。

据了解，此次并不是深圳首次推行“认房不认贷”政策。

2014年9月30日，深圳推出“930”政策，核心就是“认房不认贷”：

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

政策推出后，深圳二手住宅过户量便有了明显变化，10月成交3805套，11月上涨至6266套，涨幅65%。

2015年深圳追加“330”政策，将营业税（现为增值税）免征年限由5年缩短为2年。多重政策对深圳二手楼市影响立竿见影，在长达半年的时间里，深圳二手住宅月度过户量均维持在10000 套。

足以可见贷款政策及税费政策调整对深圳楼市影响之大。

当前的深圳楼市环境却比过往都要复杂，经过口罩三年、指导价2年多震荡，业内推测，市场也不大可能重返万套高峰。但此次“认房不认贷”政策势必会对市场带来显著的正面激励，市民卖房及买房的置业计划也会有所提前。

乐有家研究中心预计，三四季度深圳二手交易量逐渐回升，有望回到5000套的“荣枯线”水平。房价方面则大概率维稳，不会出现大涨大跌。

2020年“715”政策推行3年，以二手房参考价作为一个评估线来看，政策推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上，高于20%以上的占比达到27%。

2022年下旬开始，市场历经1年多的震荡后，成交价才大幅度向参考价靠拢。到了2023年8月30日，低于参考价成交的房源达到了63%。另外17%的房源成交价略高于参考价10%以内。

总结来看，当前市面上80%的房源是以参考价成交。

新政点燃新房销售激情有盘连夜收回折扣

深圳贝壳研究院院长肖小平认为，现在是换房的窗口期，更不要妄想涨价，应把握时机快速“卖一买一”。乐观预测，今年深圳二手房交易将会被大大刺激。

深圳购房人还没反应过来，开发商大字海报已经嗨遍朋友圈，这些项目遍布东部、光明以及竞争激烈的宝安、南山片区。

有盘收回折扣“逼客”。龙华项目自2023年9月1日起，对在售的某些房源进行折后回收2%，取消万元家电包；龙岗布吉项目自9月1日起，收回现房促销折扣98折%。

也有东部新盘借势推出8套特价房源，而更多的是乘机造势，重推项目入市信息。

当折扣已经不再是吸引买家的兴奋剂，如何挖掘潜在购房需求，减轻购房者的购房成本，成为官方需要关注的重要因素。

“认房不认贷”无疑给萎靡不振的新房市场，一剂强心针。

值得一提的是，据深圳房信平台显示，8月份深圳全市（含深汕合作区）共有16个住宅项目获批预售，共备案5839套，备案套数环比上涨43%，开发商推盘情绪高涨。

但截至8月30日，8月深圳全市一手住宅累计网签2137套，上月合计3156套；二手住宅网签2336套，上月合计2259套。

乐有家营销总裁孟凡振认为，想要扭转当前房地产交易市场的颓势，同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题同样迫切，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放。

深圳“认房不认贷”政策出台后，你会不会出手？最后，附上最新的深圳中国银行房贷政策标准。