在二手房交易的复杂领域中，抵押房产转按是一个较为特殊且需要谨慎处理的环节，对于许多购房者和中介来说，了解其中的流程、注意事项以及相关的法律法规，是成功完成交易的关键。
什么是抵押房产转按
抵押房产转按，就是将已设定抵押的房产的抵押权进行转移，在二手房交易中，原房主可能因为之前的贷款等原因，房产处于抵押状态，而新的购房者希望能够继续使用该房产进行贷款，就需要办理抵押房产转按手续，将原有的抵押关系转移到自己名下。
抵押房产转按的流程
1、准备资料
（图片来源网络，侵删）
- 购房者：身份证、户口本、结婚证（如有）、收入证明、银行流水、购房合同、首付款证明等。
- 原房主：身份证、户口本、结婚证（如有）、贷款合同、还款记录、房产证等。
- 银行：根据不同银行的要求，可能还需要提供其他资料，如评估报告、担保函等。
2、向银行提出申请
- 购房者和原房主一起向银行提出抵押房产转按申请，并填写相关的申请表，在申请过程中，银行会对购房者的资质进行审核，包括信用状况、还款能力等，也会对房产进行评估，以确定其市场价值。
3、银行审批
- 银行收到申请后，会对购房者和原房主提供的资料进行详细的审核，审核的内容包括购房者的信用记录、收入情况、负债情况、房产的合法性、抵押情况等，如果审核通过，银行会出具审批意见，并通知购房者和原房主。
4、签订转按合同
- 购房者和原房主在收到银行的审批意见后，需要签订抵押房产转按合同，在签订合同前，购房者应该仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障，合同中会明确双方的权利和义务，包括转按的金额、利率、还款方式、期限、违约责任等。
5、办理抵押登记手续
- 签订转按合同后，购房者和原房主需要一起到当地的房产管理部门办理抵押登记手续，在办理手续时，需要提交相关的资料，如身份证、户口本、结婚证（如有）、房产证、转按合同等，房产管理部门会对提交的资料进行审核，并在房产证上注明抵押情况的变更。
6、银行放款
- 办理完抵押登记手续后，银行会按照转按合同的约定，将贷款金额发放到原房主的账户上，原房主收到款项后，会将其用于偿还之前的贷款本息。
7、购房者还款
- 购房者在收到银行的放款通知后，需要按照转按合同的约定，按时足额偿还贷款本息，购房者可以选择等额本息、等额本金等还款方式，并在银行指定的还款账户上进行还款。
抵押房产转按的注意事项
1、购房者资质审核
- 购房者的资质审核是抵押房产转按的重要环节，购房者应该确保自己的信用状况良好，收入稳定，负债合理，以提高银行的审批通过率，购房者还应该了解自己的还款能力，避免因还款压力过大而导致逾期还款。
2、房产评估
- 房产评估是银行确定转按金额的重要依据，购房者和原房主应该选择具有资质的评估机构进行房产评估，并确保评估结果真实、合理，购房者还应该了解房产的市场价值，避免因房产评估价值过高而导致贷款金额过高，增加自己的还款压力。
3、转按合同条款
- 购房者在签订转按合同前，应该仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障，合同中会明确双方的权利和义务，包括转按的金额、利率、还款方式、期限、违约责任等，购房者应该对合同条款进行认真的审核，如有不明白的地方，应该及时向银行或中介咨询。
4、抵押登记手续
- 抵押登记手续是抵押房产转按的关键环节，购房者和原房主应该按照房产管理部门的要求，提交相关的资料，办理抵押登记手续，在办理手续时，购房者应该确保资料的真实性、完整性和合法性，避免因资料问题而导致手续无法办理。
5、还款风险
- 购房者在办理抵押房产转按后，需要按时足额偿还贷款本息，购房者应该了解自己的还款能力，避免因还款压力过大而导致逾期还款，购房者还应该关注银行的贷款利率变化，及时调整还款计划，以避免因利率变化而导致还款金额增加。
抵押房产转按的相关法律法规
1、《中华人民共和国物权法》
- 《中华人民共和国物权法》规定了抵押权的设立、变更、转让和消灭等事项，在抵押房产转按过程中，购房者和原房主需要按照《中华人民共和国物权法》的规定，办理相关的手续，以确保抵押权的合法转移。
2、《中华人民共和国担保法》
- 《中华人民共和国担保法》规定了担保合同的订立、履行、变更和解除等事项，在抵押房产转按过程中，购房者和原房主需要按照《中华人民共和国担保法》的规定，签订转按合同，以确保担保合同的合法有效。
3、《个人贷款管理暂行办法》
- 《个人贷款管理暂行办法》规定了个人贷款的申请、审批、发放、还款等事项，在抵押房产转按过程中，购房者和原房主需要按照《个人贷款管理暂行办法》的规定，办理相关的手续，以确保个人贷款的合法合规。
抵押房产转按是二手房交易中的一个重要环节，需要购房者和中介谨慎处理，购房者应该了解抵押房产转按的流程、注意事项以及相关的法律法规，以确保自己的权益得到保障，中介也应该提供专业的服务，帮助购房者和原房主顺利完成抵押房产转按手续。
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