在二手房交易中，房产抵押合同的成立是一个至关重要的环节，它不仅关系到交易的安全性和合法性，也直接影响到各方的权益，作为一名二手房中介，了解房产抵押合同成立的要求是非常必要的，本文将详细介绍房产抵押合同成立的要求，帮助您更好地为客户提供专业的服务。
房产抵押合同的定义
房产抵押合同是指抵押人和抵押权人之间为了担保债务的履行，而订立的明确相互权利义务关系的协议，在二手房交易中，通常是卖方（抵押人）将其房产抵押给买方（抵押权人），以确保买方能够按时支付房款。
房产抵押合同成立的一般要求
1、当事人具有相应的民事行为能力
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- 抵押人和抵押权人必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织，无民事行为能力人或限制民事行为能力人订立的房产抵押合同无效。
- 对于自然人，应具备完全民事行为能力，即年满18周岁且精神正常，对于法人或其他组织，应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
2、意思表示真实
- 房产抵押合同的订立必须是当事人真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等情形，如果一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的房产抵押合同，受欺诈方或受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
- 为了确保意思表示真实，当事人在订立房产抵押合同时应保持理性和冷静，充分了解合同的条款和后果，中介机构也应尽到合理的注意义务，提醒当事人注意合同中的重要条款和可能存在的风险。
3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗
- 房产抵押合同的内容必须符合法律、行政法规的强制性规定，不得违反法律法规的强制性规定，根据《物权法》的规定，抵押人必须是房产的所有权人或有权处分人，未经所有权人或有权处分人同意，抵押合同无效。
- 房产抵押合同的内容还不得违背公序良俗，公序良俗是指公共秩序和善良风俗，是社会公共利益和社会公德的体现，如果房产抵押合同的内容违反了公序良俗，例如将用于居住的房产抵押给他人用于非法活动，该合同也将被认定为无效。
房产抵押合同成立的特殊要求
1、抵押物的合法性
- 抵押物必须是合法的财产，不存在任何权利瑕疵，抵押物必须是抵押人所有的财产，或者是抵押人有权处分的财产，如果抵押物是共有财产，抵押人必须取得其他共有人的书面同意。
- 对于二手房，抵押物必须是已经取得房屋所有权证的房产，且该房产不存在任何法律纠纷或限制交易的情况，该房产不能是拆迁房、经济适用房等限制交易的房产。
2、抵押登记
- 房产抵押合同成立后，抵押人和抵押权人应当办理抵押登记手续，抵押登记是房产抵押合同生效的必要条件，未经抵押登记，房产抵押合同不生效。
- 根据《物权法》的规定，抵押登记由抵押人所在地的不动产登记机构办理，在办理抵押登记时，抵押人和抵押权人应当提交抵押合同、主债权合同、抵押物的所有权证书或其他证明文件等材料。
- 办理抵押登记后，不动产登记机构会在抵押物的所有权证书上注明抵押登记的内容，并向抵押权人颁发他项权利证书，抵押权人凭借他项权利证书可以在债务人不履行债务时，依法对抵押物行使抵押权。
中介机构在房产抵押合同成立中的作用
1、审核合同条款
- 中介机构在协助客户订立房产抵押合同前，应当对合同条款进行仔细审核，审核的内容包括合同的主体资格、意思表示真实性、合同内容的合法性、抵押物的合法性等。
- 对于存在疑问或不符合法律规定的条款，中介机构应当及时提醒客户，并协助客户进行修改或调整，确保房产抵押合同的条款符合法律规定和客户的利益。
2、解释合同条款
- 房产抵押合同通常包含一些专业术语和法律条款，客户可能对这些条款的含义和法律效力不太了解，中介机构应当向客户解释合同条款的含义和法律效力，帮助客户理解合同的内容和风险。
- 中介机构应当向客户解释抵押登记的作用、抵押权的实现方式、抵押物的处置方式等重要条款，确保客户在订立房产抵押合同前，充分了解合同的内容和风险。
3、协助办理抵押登记手续
- 中介机构应当协助客户办理抵押登记手续，在办理抵押登记手续前，中介机构应当向客户提供办理抵押登记所需的材料清单，并协助客户准备相关材料。
- 中介机构还应当陪同客户到不动产登记机构办理抵押登记手续，并确保客户按照不动产登记机构的要求提交相关材料，协助客户顺利办理抵押登记手续，确保房产抵押合同的生效。
4、监督合同履行
- 房产抵押合同订立后，中介机构应当监督合同的履行，如果债务人不履行债务，中介机构应当及时通知抵押权人，并协助抵押权人采取相应的措施。
- 中介机构应当协助抵押权人向债务人发出催款通知，督促债务人履行债务，如果债务人仍然不履行债务，中介机构应当协助抵押权人通过法律途径实现抵押权，例如向人民法院提起诉讼或申请仲裁。
房产抵押合同成立的要求是非常严格的，作为一名二手房中介，我们应当了解房产抵押合同成立的要求，协助客户订立合法有效的房产抵押合同，在协助客户订立房产抵押合同过程中，我们应当尽到合理的注意义务，审核合同条款、解释合同条款、协助办理抵押登记手续、监督合同履行等，确保房产抵押合同的订立符合法律规定和客户的利益，为客户提供专业、优质的服务。
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