关于用他人房产做抵押贷款的那些事儿

在房地产交易和金融领域中，有一种常见的行为叫做用他人房产做抵押贷款，这一行为涉及到多方的利益和复杂的法律、金融等诸多方面的问题，作为一名二手房中介，我有必要为大家详细解读一下其中的门道。

什么是用他人房产做抵押贷款

用他人房产做抵押贷款，顾名思义，就是借款人以他人名下的房产作为抵押物，向金融机构或其他贷款机构申请贷款，在这种情况下，房产的所有权人（即他人）并不一定是实际使用贷款资金的人，借款人会与房产所有人达成某种协议，以获取使用该房产进行贷款的权利。

为什么会有人选择用他人房产做抵押贷款

1、自身房产不符合贷款条件

有些人可能因为自身房产存在一些问题，如房龄较长、房屋评估价值较低、信用记录不佳等，导致无法从正规金融机构获得足够的贷款额度，而他人的房产如果符合贷款要求，他们就会考虑借用。

2、快速获取资金

在一些紧急情况下，如企业资金周转困难、个人突发重大疾病需要支付高额医疗费用等，借款人可能需要尽快获得大量资金，用他人房产做抵押贷款可以相对快速地满足他们的资金需求。

3、提高贷款额度

如果借款人自身的房产价值有限，通过借用他人房产进行抵押，可以在一定程度上提高贷款额度，从而更好地满足自己的资金需求。

用他人房产做抵押贷款的风险

1、法律风险

（1）产权纠纷

如果房产所有人与借款人之间的关系存在问题，如存在债务纠纷、继承纠纷等，那么在贷款过程中就可能引发产权纠纷，一旦发生纠纷，贷款机构可能会面临房产被查封、拍卖等风险，导致贷款无法收回。

（2）抵押合同无效

如果抵押合同不符合法律规定，如未办理抵押登记手续、抵押合同内容不明确等，那么抵押合同可能会被认定为无效，在这种情况下，贷款机构无法对抵押物行使抵押权，贷款风险将大大增加。

（3）法律责任

如果借款人无法按时偿还贷款，贷款机构可能会通过法律途径追讨贷款，在这种情况下，房产所有人可能会被要求承担连带偿还责任，即使他们对贷款的使用并不知情。

2、信用风险

（1）影响房产所有人信用记录

如果借款人未能按时偿还贷款，贷款机构可能会将逾期记录上报给征信机构，这将对房产所有人的信用记录产生不良影响，一旦房产所有人的信用记录受损，他们在未来可能会面临难以获得贷款、信用卡等金融服务的风险。

（2）借款人信用风险

借款人本身的信用状况也是一个重要的风险因素，如果借款人信用记录不佳，存在逾期还款、欠款等不良信用行为，那么他们违约的可能性就会增加，贷款机构的风险也会相应增加。

3、市场风险

（1）房产市场波动

房产市场的波动会对抵押物的价值产生影响，如果在贷款期间房产市场价格下跌，那么抵押物的价值可能会低于贷款余额，导致贷款机构面临抵押物贬值的风险。

（2）政策风险

房地产政策的调整也会对用他人房产做抵押贷款产生影响，政府可能会出台限购、限贷等政策，这可能会导致房产所有人无法继续为借款人提供抵押担保，或者贷款机构的贷款业务受到限制。

如何避免用他人房产做抵押贷款的风险

1、选择正规的贷款机构

在选择贷款机构时，要选择正规的金融机构或有资质的贷款中介，正规的贷款机构通常会对借款人的资质和抵押物进行严格的审核，确保贷款的安全性和合法性。

2、签订详细的合同

在签订抵押合同和借款合同时，要仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、合法，合同中应明确约定各方的权利和义务、贷款金额、贷款期限、还款方式、违约责任等重要事项。

3、办理抵押登记手续

办理抵押登记手续是保障贷款机构权益的重要环节，借款人应与房产所有人一起到当地的房产管理部门办理抵押登记手续，确保抵押合同的有效性。

4、加强对借款人的信用评估

贷款机构在发放贷款前，应对借款人的信用状况进行全面的评估，可以通过查询借款人的信用报告、了解借款人的收入情况、资产状况等方式，评估借款人的还款能力和信用风险。

5、关注房产市场动态

贷款机构和房产所有人应密切关注房产市场动态，及时了解房产市场价格的变化和政策的调整，如果发现房产市场存在较大的风险，应及时采取措施，如调整贷款额度、加强抵押物的管理等。

用他人房产做抵押贷款的案例分析

为了更好地说明用他人房产做抵押贷款的风险和注意事项，下面我们来看一个案例。

李先生是一家小型企业的老板，由于企业资金周转困难，他急需一笔资金来维持企业的正常运营，李先生的房产评估价值为100万元，但由于他的信用记录不佳，无法从银行获得足够的贷款额度，李先生找到了他的朋友张先生，希望张先生能将他的房产抵押给银行，为李先生贷款100万元，张先生考虑到与李先生的朋友关系，同意了李先生的请求。

李先生与张先生签订了一份抵押合同，并办理了抵押登记手续，随后，李先生向银行申请了100万元的贷款，并将贷款资金用于企业的经营活动，由于市场环境的变化和企业经营不善，李先生的企业出现了严重的亏损，无法按时偿还银行贷款，银行在多次催收无果后，将李先生和张先生告上了法庭。

在法庭上，张先生辩称他对贷款的使用并不知情，不应承担连带偿还责任，但法院认为，张先生作为房产所有人，与李先生签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续，应承担连带偿还责任，张先生被迫承担了100万元的连带偿还责任，他的信用记录也受到了严重的影响。

通过这个案例，我们可以看出用他人房产做抵押贷款存在着诸多风险，如果借款人无法按时偿还贷款，房产所有人可能会被要求承担连带偿还责任，即使他们对贷款的使用并不知情，在进行用他人房产做抵押贷款时，一定要谨慎行事，充分了解其中的风险和注意事项。

用他人房产做抵押贷款是一种常见的金融行为，但它也存在着诸多风险，在进行这种行为时，借款人、房产所有人和贷款机构都应该谨慎行事，充分了解其中的风险和注意事项，借款人应选择正规的贷款机构，签订详细的合同，办理抵押登记手续，加强对借款人的信用评估；房产所有人应了解自己的法律责任，关注房产市场动态；贷款机构应加强对抵押物的管理，提高风险防范意识，才能有效地避免用他人房产做抵押贷款的风险，保障各方的利益。