8月31日，《惠州市人民政府办公室关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）发布，首套房“认房不认贷”政策终于在惠州正式落地，热议许久的存量首套房房贷利率降低也一锤定音。对于惠州房地产市场“内外兼收”的特性，以及即将到来的“金九银十”，新政堪称一场“及时雨”。有业内人士表示，多重利好政策叠加，效应或加倍，惠州楼市活跃度有望提升。
多重利好政策叠加，惠州楼市活跃度有望提升。 东江时报记者周楠 摄
总价150万元的房子首付减少15万元
《通知》提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》自9月1日起施行，在施行之日0时前，已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，个人住房信贷政策按原规定执行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
“认房不认贷”，指的是购房人贷款时，以购房者名下的住房套数作为认定首套住房的标准，而不看是否有过贷款购房记录。此前未在惠州购房的人群，9月1日起在惠州购房即可算首套。
记者算了一笔账，当前，在惠州购买普通住宅首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%，比首套首付高出10%。实施“认房不认贷”后，按总价150万元的房源计算，首付款将从45万元降至30万元，少了约15万元。此外，房贷利率也将从4.80%降至3.70%，按照贷款100万元、30年商业贷款计算，贷款利息可节省约23万元。
存量首套房房贷利率可协商下调
近日，民众收到的福利远不止首套房“认房不认贷”在各大城市的相继落地。据央行网站31日消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》提到，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合上述规定。通知明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
楼盘销售迅速多渠道传播利好
新政出台，市场反应迅速。惠阳大亚湾、博罗石湾园洲等地区楼盘销售快速行动，开启了一波“电联”，将利好政策迅速传播给意向客户。多位销售表示，客户反应较为积极。
在深圳工作的雷先生在惠州早有购房计划。“我在深圳已经有一套房，月供比较高，本来想给父母再买一套小户型，但是这几年收入减少，在深圳再买一套实在是负担不起。刚好有亲戚住在大亚湾，想着就买在亲戚家附近，父母能经常去亲戚家串门，离我也近。”雷先生表示，新政策出台，让他的首付压力进一步降低，是一件好事。
大亚湾某楼盘销售小戴透露，中国银行已率先公布新政策，在认房不认贷的政策基础上还有所优化，不仅是跨市，跨区也可以适用本条款，即惠城区已有一套按揭贷款房源在供，想要在大亚湾另购一套房源，同样可以享受首套两成及3.7%利率的按揭贷款政策。但前提是在大亚湾区域内没有房贷，且首套房源非中国银行贷款。
对此，记者致电中国银行惠州区域支行咨询，相关工作人员表示，具体实施政策需要咨询意向购买楼盘所合作的银行网点。
业内观点
部分区域楼市活跃度有望提升
政策相继出台，对惠州楼市有何影响？能否提升楼市活跃度？对此，惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋表示，“认房不认贷”叠加存量首套房房贷利率下调，政策显效将更为明显。首先是降低了有改善需求的新惠州人以及买一卖一的改善客群购房门槛，其次贷款利率的下调，也同步降低了月供，这也意味着，很多二套房甚至可以按照首套房利率来降低存量房贷。“更重要的是，过去家庭二套三套多套的房贷利率都是远高于首套房的，也就是说，二套房的存量房贷降低幅度还将更大，对有多套房的利好更大。”李建锋认为，临近“金九银十”，政策落地对惠州楼市的提振作用将会更大。
惠州地产观察员罗大树表示，“认房不认贷”政策的施行，针对有需求在惠州购买首套房的购房者是利好，尤其是针对在其他地方已有房贷且没有还清的购房者来说，由二套变更为首套，购房成本大幅下降。但由于此前惠州的贷款政策主要是认贷不认房，即还清贷款之后再购房便可算首套房，因而新政对于惠州本地的改善型客户来说，影响较小，需要看银行针对这部分客户的政策是否会有相应调整。
一位项目营销负责人表示，“认房不认贷”政策出台，主要还是利好惠州的临深临莞区域楼市。惠州楼市属于“内外兼收”型，基于地理特性以及与周边城市的房价差，惠州不仅容纳了本地的购房需求，还承接了不少周边城市的购房外溢需求，不少房子卖给了深圳东莞人，甚至还有不少滨海住宅卖给了外省人。对于外向型区域市场来说，新政落地会起到一定的促进作用，楼市活跃度有望提升。存量首套房房贷利率下调，对于提振消费或作用更大。他同时提醒：“项目也要把握机遇，毕竟在当前市场下，单靠某一项利好政策来刺激客户入市并不容易。”
东江时报记者伍磊
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