“宇宙中心”人才房值不值冲？（星河开市客项目户型和投资分析）

（观点仅供参考，不构成投资建议）

周末小编参加了一个闭门论坛收获颇多，具体阅读《参加了一个闭门论坛》。过去十年期间，深圳房价经历了两次快速上涨（2015年和2019年）。在此期间，房价也随着政府的规划（画饼），顺着龙华、宝安、光明被轮番炒作了一遍。这背后的逻辑是政府的规划为市场炒作提供了预期。

但是随着人口见顶，房价大涨的势头褪去，城市建设周期一定会变缓和拉长，上述逻辑就很难成立了。

预计未来5-10年，深圳房价上涨的规律和周期一定会有所调整。就像A股牛市结束后，更值得关注的是高收益标的一样；未来在住房选择时，更应关注已形成的区位条件和周边已完成的基础设施和配套情况，这些决定了房产本身的保值性。

所以，这次以星河开市客项目为例，分析一下“宇宙中心”人才房值不值冲。

PART 1 <项目基本情况和配套>

[星河开市客环球商业中心项目] 位于深圳市龙华区民治街道，北至景龙南路、南至规划路、东至新区大道。Costco（开市客）是美国最大的连锁会员制仓储量贩店，可能大家比较熟悉的是山姆会员店，但相比山姆店来说，Costco的性价比更加亲民一些（据说2023年国庆开业）。

项目配套有高端写字楼和高级酒店等业态，整体上看虽然项目规模不大，但从功能布局和建筑规划的形态情况来说，还是给平平无奇的龙华增添了一些国际范儿。

<01 项目地段>

[星河开市客项目] 位于红山片区，因为靠近新区大道，车行交通会有一些便利。作为宇宙中心，这里不仅诞生过曾经的龙华“地王”，房价也一度冲击过10+万/㎡的水平。具体如下：

<02 商业配套>

龙华红山发展了这么多年，商业配套确实不存在短板了。项目自身配备了2万㎡仓储式Costco卖场，完全满足了家庭购物需求。周边2公里内还有红山6979、天虹购物中心、星河 COCO Garden、中海上塘汇等社区型商业。5公里范围内可到达龙华壹方城，华润龙华万象天地估计2年后也会开业，基本可以做到片区内满足所有购物需求。

<03 教育配套>

项目本身配套一所6班幼儿园，其中小学应该为龙华区实验学校的学区，而初中则是民治大学区，对应包括深圳高级中学北校区（初中部）、民治中学、龙华区教育科学研究院附属实验学校（初中部）等学校，所以这么来看教育方面没有短板，但最终情况还是要以龙华区教育局公布为准。

<04 交通情况>

项目楼下有公交站，距离最近的地铁站红山站、上塘站均为1km左右，步行20分钟内可达。实测数据：驾车前往车公庙最快20分钟可达，高峰期最拥堵状态约50分钟。预计未来侨城东路北延修成后可以有效缓解福龙路交通现状。

PART 2 <户型分析>

[星河开市客项目] 这次配售的为752套人才住房，均为三房，均价44900元/㎡（毛坯），交房时间2025年2月28日。项目的两房在2022年第一批人才房配售时已全部销售完毕，当时整体中签率接近1%，也是为数不多有领军人才申请的人才房项目之一。

项目三房户型总共5种，建筑面积86-88平方米。对比深铁熙府来说，全部做到了三房两卫，房间功能上没有短板，所以竟还有一些意外。

其中A户型（3栋二、三单元）采用横厅户型，可以减少内部交通空间，提高空间舒适性，客厅与餐厅也更容易形成。

B户型设计也达到了市场商品房水平，各个房间也相对比较均衡。尤其西南向户型，可以面看整个阳台山森林公园和长岭陂水库，视野景观还是不错的。

同样，其他户型和市场商品房水准也基本相当。

（入群获得户型分析PDF文件）

PART 3 <投资收益分析>

说这么多大家最关心的还是人才房到底值不得买？

来看一条新闻——3月24日，深圳市发布了公积金新规提高了家庭公积金贷款额度。按照新规，二孩家庭的首套公积金贷款额度最少能做到117万，在本项目上可以覆盖的大约35-40%的贷款额度，降低了购房者的整体贷款利率。

以张三为例，在2023年以4.49万/㎡价格购入87㎡人才房（总价390万），周边商品房市场价格按6折反算为650万。按首套贷款计算，贷款总额273万（商业贷款156万+公积金117万），月供约1.3万/月。

张三持有10年后，按照《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》第四十三条规定，缴纳增值收益174.6万元。并在一年后按照商品房对外出售（符合“满五唯一”的条件）。

即使房价按平均每年2%涨幅考虑（即10年后房屋按照793万元的市场价格出售），张三自有资金的年复合回报接近4%，自有资金的投资收益率接近100%（10年期），超过了现阶段绝大多数保险理财产品收益。

温馨提示：以上征求意见稿仅公示并未正式实施，计算仅供参考，最终政策以住建局发布为准。但通常过往的政策会成为未来的参考依据之一。

正如开篇所说，随着人口见顶，房价大涨的势头褪去，城市建设周期一定会变缓和拉长，这点深圳也不会例外。这也是为什么近两年很多热点地区的房价出现冲高回落的现象。所以，已建成的配套和区位才是房屋保值的关键。

这样来看，宇宙中心的人才房还是值得冲一下的。