近日，广东东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，通知明确东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。
业内分析称，东莞限购区域全部暂停实行商品住房限购政策，这意味着东莞市全域放开住房限购。
01 多地调整限购政策
事实上，除东莞外，此前西安、杭州、佛山等城市也调整了限购。
●杭州：11月10日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》，明确在杭州无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，购买二套房可按首套房贷政策执行，最低首付比例为40%（此前为60%）。按目前规定，杭州首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷款利率最低调整为4.9%。
●西安：11月19日，西安市住建局发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》（以下简称“通知”），内容包括放松购买首套二手房条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等。
●佛山：12月9日，佛山住建局官网正式发布文件《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》。自2022年12月10日起，禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。目前政策已在执行，佛山全市不再限购！
●南京：12月21日，南京发布了一系列购房政策的调整，其中提到，长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房，且有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，这也意味着外地人在南京购房不再需要社保。此外，对玄武区、红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套。
……
为何这么多重点二线城市放开限购政策？业内有专业人士认为：从政策趋势来看，需求端政策将进一步加大力度。核心一二线城市，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、降低房贷利率等可以有效带动换房需求入市，激活市场。
那么此次东莞作为大湾区城市，在全域放开了限购体现了什么信号？
02 扩内需成为重中之重
广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作出点评。
李宇嘉认为，东莞限售取代限购的模式此举与此前佛山的做法完全一致。目前东莞、佛山等一二线热点城市松绑行政干预政策，已不再适合用楼市基本面来进行解读。
近期不少城市放松限购，说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点二线城市率先开局。在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市的跟进，除了一线城市外的其他城市或将全面取消限购。
李宇嘉谈到，中央经济工作会议以后，稳增长（或扩内需）、防风险、保民生成为了楼市的主题。在中央经济工作会议通稿中，房地产被放在了防风险一栏中，但促进“住房改善”被放在了扩大消费和内需一栏中。这意味着防风险和稳增长（扩内需）并重。2023年，在经历境外加息、经济下行、国际政治环境巨变等影响下，外需或许并不乐观。在此情况下，内需被放到了史无前例的重视程度。
但当前商品房市场需求端比较疲弱，全国销售下降25%左右，销售不平稳。这不仅内需、消费激活不了，并且对于解决供给端保交楼、风险处置也不利。若要想让信贷、债券、股权等“三支箭”能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度，这样才能吸引更多外部资金。
在房地产市场仍然比较疲弱的背景下，像东莞这样外来人口占比较大的城市，由于生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业较多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。而东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也自有50%左右，住房亟待改善。
李宇嘉认为，从近期多城市退出或收缩行政干预政策的举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。但是，住房扩内需从2003年非典确立房地产支柱产业地位之后，就一直在发挥着作用。目前从七普数据看，住房内需已经基本饱和，东莞算上城中村的量，饱和度更高。在这种情况下，促进新市民和外来人口买房，能在一定程度上扩大内需，但这部分人可能面临收入与房价不对等的问题。因此，对于东莞来说，不能把希望寄托在外来投资客上，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、面税收、“先租后买”、共有产权等都种手段释放出来，这才是稳定楼市的根本之策。
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