龙华-北站片区《中洲迎玺家园》项目剖析，选房攻略、片区分析

龙华-北站片区《中洲迎玺家园》项目剖析，涵盖日照分析、户型解析、选房攻略、片区分析

龙华北站片区唯一低密度小区中洲迎玺花园即将入市，小白以客观、科学的角度全方位分析内在、外在，希望能为打新路上的你带来思绪……

希望大家多提意见，有任何问题可私信，看到会一一解答。

NO.1项目简介

中洲迎玺花园位于深圳市龙华区民治街道北站片区，新区大道与民丰路交汇处西侧。总占地面积约7.7万㎡，东地块（一、二期）占地约4万㎡，总建筑面积23万㎡，容积率4.44。距离4/5/6号线换乘深圳北站步行约1公里，距离4号线白石龙站步行约950米，距离地铁27号线（五期规划）樟坑站步行约150米。

项目原名黄金台项目，属龙华镇经济发展公司整备留用地。由于无开发资质遂协议与宝东地产联合开发。后来华电地产不仅有资质，还愿意自掏腰包开发。最终于上世纪90年代初深圳华电地产、宝东地产与龙华镇经济发展公司三方签订《联合开发经营“黄金台项目”协议书》，三家公司分别享有65%、10%、25%的权益。

2001年，华电以1200万收购了龙华镇经济发展公司黄金台项目25%的收益权。至此，华电享有该项目90%的权益。同年，中洲集团前身深长投花费2.58亿收购了华电，从而间接获得了黄金台项目90%权益。

2003年，华电公司向法院提起诉讼，称宝东公司对于黄金台项目没有实际投入，只是挂靠的名义方，请求法院判令取消宝东公司的该项目权益。但最终，并没有得到终审支持，不想被白嫖开发也就暂缓了。

2012年，宝东公司又向法院提起诉讼，请求裁决享有黄金台项目全部权益。至2014年上诉终审，未得到法院支持。至此，双方开始了你来我往的诉讼中。最终在2020年4月广东省高院的终审仍肯定了宝东公司在黄金台项目的10%权益，才最终落下帷幕。此时，30年过去了……

好喜欢写八卦，越写越兴奋

中洲迎玺花园首期开发为东地块（一、二期），一期预计约2023年9月份入市，二期约2024年9月份入市。小区由九个单元住宅和底商组成的封闭式人车分流小区，同时配建了老年日照中心，儿童游乐等基础配套设施。首期开盘为南侧1栋共4个单元，二期为北侧2栋共计5个单元。

NO.2配套信息

交通： 轨道交通：距离4号线白石龙站步行950米；4/5/6号线及深圳北站高铁站枢纽约1公里；距离五期规划27号线樟坑站约150米。
陆路交通：项目北侧有留仙大道可通往南山，宝安。东侧民塘路南向可转南坪快速，或梅观路通往福田。

商业：步行约300米有超核万象中心三期13.4万㎡商业，由华润开发，万象运营。附近还有红山6979、北站缤纷天地、星河COCO City等等。

医疗：项目距离深圳第二儿童医院约1.3公里，距离新华医院约1.8公里。

学校：根据学区划分，目前项目小学对口的是格致中学民治校区小学部（待建）和龙腾学校小学部；初中对口的是格致中学民治校区初中部（待建）、龙腾学校初中部、玉龙学校初中部、深圳外国语龙华校区初中部。

文体：项目1.5公里范围内分布有绿芯公园、北站中心公园、南园公园。白石龙音乐公园等大型休闲公园。另外还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施。

https://www.720yun.com/vr/a84jOrkueu9中洲迎玺花园及周边航拍

NO.3户型解析

小区共有2栋共计9个单元30F-31F高层或47F-49F超高层住宅，共1395户均为商品房。首期开盘一期1栋4个单元将推出93㎡-136㎡的3-4房。除1栋4单元高层为2梯4户外，其他三单元均为3梯4户。

93㎡三房两卫分布在1栋四单元02/03户，共58套，均为东南朝向。97三房两卫㎡分布在1栋一、二、三单元02/03户，共264套，一、二单元主朝向为正南；三单元主朝向为西南。115㎡四房两卫只有1栋四单元04一户，共29套，主朝向为东南。120㎡（2种户型）四房两卫分布在1栋一、二、三单元的01/04户，共264套，其中1栋一单元04、1栋二单元01为正南朝向，其它三户东南，一户西南朝向。136㎡四房两卫在1栋四单元01户，共29套，主朝向为正南。

93㎡和97㎡户型功能间布局几乎一模一样，均为竖厅厨、餐、客一排的经典动静分区设计。整体使用率93㎡为77.23%，97㎡为78.87%。厨房均有1㎡的飘窗赠送，小次卧加上飘窗也能达到6㎡的面积，而且有日照，基本可满足作为儿童房使用。

115㎡和120㎡常规户型一模一样，都是通透户型，120㎡为南北通。由于115㎡为30层的高层，所以反倒还比120㎡常规四房使用面积大1.5㎡；却高出120㎡常规户型的80.71%，达到85.25%的使用率。115㎡距离27号线（规划）控制线62米，只要不是神经衰弱类都能接受，较优于1栋三单元01户型（同东南朝向）。1栋一单元04、二单元01为南北通透，无论通风或日照均更好，所以为该户型最优选择。

120㎡异型户型，区别是门口斜对公共大厅过道，门厅位置有个斜角，其他功能间布局均一样。通透户型，使用率81.22%，使用面积97.46㎡。分布在1栋一单元01、二单元04和三单元04户，1栋一单元01户为最差，可能存在西地块日照遮挡，而且夏天通风较差。

136㎡四房两卫使用面积116.44㎡，使用率85.62%，属于首期开盘使用率最高户型。而且只有29套，南北通户型，算是稀缺户型了。为了舒适度，所以设计过于狭长，整体过道面积浪费较大。还有一点就是，所在楼栋02/03户也是要通过该户门口才能回家。作为最大的户型相较单独的边户属实差点意思，看个人喜好吧。

注：实际使用面积=功能间+阳台+飘窗，不包含墙体和门框范围。

小区整体使用率在新房中来说，还是高于片区平均水平，容积率也是同等低于同规模社区，而且高绿化。算的上是一个舒适度较高的刚需社区，小编还是比较喜欢的。

NO.4产品数据

日照：

根据周边规划及现状，项目东侧为鑫茂公寓、东南侧为白石龙村（二区），南侧为民治消防站和隆腾学校均不存在日照遮挡。项目自身西地块住宅和东区一二期形成自遮挡。

由于首期开盘为1栋一、二、三、四单元，故本次只分析1栋的4个单元。下文楼幢会用单元名称。

春分日照视频：

AM06:31，日出；

AM07:17，二单元03东侧，04户、三单元02/03/04户以及四单元02/03/04户至一层全面日照

AM11:05，除一单元01、二单元01以及四单元25层以下外均全面日照

PM13:27，一、二单元（除04户）全面日照，三、四单元受光极弱;

PM14:17，只有一单元01/02/03户以及二单元01/02/03户和四单元01户、02户西侧有日照，其余无日照；

PM15:48，一单元04、二单元01遮挡至45层，四单元01户日照结束；

PM18:25，只有一单元01和三单元04有日照，其余户型无日照；

PM18:33，日落；

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夏至日照视频：

AM05:44，日出；

AM07:14，三、四单元（除01户）和二单元04户至首层全面日照；

AM12:25，正午，太阳位于小区正上方，北侧面有日照，纯东南向户型结束日照。

PM12:40，一单元01、三单元04、四单元01全面日照；

PM15：38，四单元01户日照消失

PM19：08，日落

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冬至日照视频：

AM07:02，日出；

AM07:12,一单元（除01）、二单元（除01）、三单元以及四单元（除01）至首层全面日照

AM09:48，二单元开始对四单元形成日照遮挡；

AM11:34，此时，四单元除25层以上主卧有日照外，其余均被遮挡。一单元01户，四单元01户由顶层开始日照时间

PM14:10，一单元01户和四单元01户全面日照，此时一单元（除04）、二单元（除04）全面日照。三单元40层及以上有日照，四单元（除01）25层以上有日照；

PM17:40，日落

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冬至日为全年日照时间最短的一天，遂取冬至日为日照选房分析时间，南方的冬天有灿烂的阳光才完美。

93㎡三房首选四单元03户冬至日全面日照4小时，次选02户冬至日全面日照3小时20分。但02户下午14：50开始还有三小时的“西晒”，所以自行斟酌。

97㎡三房首选一、二单元02/03户，冬至日全天日照。但是西地块住宅可能会缩短该房号2小时日照时间，但依旧有全天7小时日照，还是首选；次选三单元02/03户40层以上，全天日照接近8小时；末选三单元02/03户40层及以下全天日照6.5小时左右。

115㎡四房日照时间并没有跟楼层有关系，1-30层均全天日照4小时20分。（除了景观喜好，没必要当怨种选高楼层了）

120㎡四房首选二单元01户以及三单元01户40层以上，冬至日全天日照均有8小时；次选一单元04户、二单元04户以及三单元01户以及一单元01户，冬至日全天日照时间均在6小时，一单元01全天日照为5小时30分。末选三单元04户，全天日照3小时。

136四房首选四单元25层以上，冬至日中午11:40开始接受日照至日落，全天6小时；次选25层及以下，冬至日13:50开始接受日照至日落，全天日照三小时40分。

NO.5项目总结

龙华位于深圳交通中心点，素有“宇宙中心”之美誉。早期整个行政区内并没有太高端的产业链，区域内上市公司云集却大致均为工厂，但奈何人家命好呀！

早年，梅林关“撤关”。龙华区便铺下了以深圳北站超级枢纽为核心，以福田中心为纽带，引进产业金融、电子商务、物流等总部企业，聚焦总部、金融、消费等核心功能打造具有全球影响力的“国际会客厅”。奈何21世纪的经济高倍速增长并没有持续下去，阴差阳错打造了以红山、上塘、龙华中心为首的高密度住宅区，从此龙华也收获了“睡城”的“美誉”。

民治街道南接梅林关，自从地铁4/5号线开通之后承接了大量来自南山、福田的外溢。也是龙华区目前为止发展最成熟、配套最高端、交通最便利的区域。街道内以圣莫里斯、莱蒙水榭山为首的傍山豪宅是很多深圳人的“梦想”，红山、上塘的刚需摩天住宅产品也是21年之前最畅销的板块之一。

北站板块作为龙华区的名片，励志发展成总部金融基地，规划也是精雕细琢，一改再改。近年引进了深圳高铁总部、美团科技总部、中国人寿、汇隆财富、英大证券、盒马生鲜、中兴网信等知名企业入驻。依托片区内多轨道交通，多商业，还有优质的医疗、教育资源，22年8月超核润府地块开拍，北站东南角也在一年时间成了高端住宅区。连超核紫云府那样的边角料都卖掉了。

中洲迎玺位于北站片区最南侧，项目总占地面积7.7万㎡，容积率4.44。相对比超核润府容积率8.24、珑悦里容积率6.28、超核紫云府5.76，无论是项目体量，还是容积率都有不小的优势。相比较中洲迎玺一、二期和超核润府也是“天铁”影响最小的两个小区了，目前超核润府已经去化近90%。

项目基本偏向改善，两梯四户、三梯四户的梯户比，大大减缓了高层等电梯的困扰。四房均为通透设计，使用率也基本都在80%以上，最大限度的提升了舒适度。加上北站周边的配套及片区规划，以及现有产业的支撑，板块相比较红山、上塘也更具优势。

项目唯一的弊端是地块是1993年签订的使用权出让合同，那么到今天已经过去了30年。相当于到入伙只剩下37年左右的产权，那么后期置换时，则是最大的阻碍。银行对于二手房贷规定：贷款年限不能超过土地使用的到期年限，这算是一个BUG吧。目前还不能确定后期制度方面是否会修正……

虽说土地使用年限可以业主联名向土地管理部门提出补缴土地出让金，根据之前政策只能十年一续。对于项目二手房依旧是不友好的。

成交价格大概率会低于超核润府，均价6.7万左右。整体来说还是不错的项目，生活配套的再完备，片区产业的相继落成基本可以确定片区次C的地位。至于C位肯定是深高北周边（手动狗头）……

END