深圳楼市：参考价对银行做按揭贷款真的有用吗？

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近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥好，最近看到一些自媒体发布某些银行已经开始参照给出的参考价执行的消息，这种可信吗？

回答：

听到这种消息，但凡是个银行和评估公司的专业人士，基本满脸写着懵逼两个字。

如果你也信了，只能说明跟这些教条主义的自媒体一样，基本也都是房产小白一枚，根本不了解银行参考评估机制和执行路径、细则。

银行参考评估价，分为总值和净值部分，这两部分都需要专业的评估公司实地根据每一个房间房号考察，而不是只参考小区均价这样稀里糊涂的数据，对于精细化评估，没有多大参考价值。而银行本身就不是专业的评估机构，专业的人做专业的事情，所以就会把评估交给专业的评估机构，有一些银行是对口某些固定的评估机构，比如世联，戴德梁行。有一些银行则是从多家评估机构中“抽取”几家作为参考标准。有5选1，有净值加权平均等等各种模型参考。评估报告里会详细的有关房屋价值的相关信息，而不只是一个冰冷的小区参考价，单纯一个小区的网签参考价给到银行是非常懵逼，和无助的。

但是，我YH又不可能不相应你*建布的号召，但是你的细化工作又不到位，你要是真的有心的话，*建布自己成立一家评估公司得了，所有银行都为你马首是瞻，这才叫做事情，这才叫走心。但是你并没有，既然你都不走心，那面子工程我得要做，那很简单，参考还是参考你给的指导价，但是浮动和修正，依然还得我们银行自己来把控，说白了，你怕承担责任，也不敢定义规则细则标准，基本和脱裤子放P没多大区别，锅甩给我YH，我也只能见招拆招了，刚好今年额度紧张，该配合你演出的我视而不见。

【会员提问 】老师好，我想问一下没有社保，还可以在深圳买房吗？

回复：

可以

目前深圳有且只有4种途径：

1. 成为深圳市引进人才或认可学历的留学归国人员。如何成为，自己想办法。

2.婚票转移法。上一条已经说过了

3.购买红本回迁房，不需要名额，但可以变更为红本商品房。

4.公司产权的住宅，做股权变更。建议自然人独资

【会员咨询】大表哥老师你好，关注你很久了。感觉你是一个非常实在的人，看你好像有大半年没有更新问答了，平时特别喜欢看你的问答，干货很多，很有深度。不知道能不能有幸得到你的回复，想请您给点建议，不吝赐教。我的情况是，目前大概有100w左右的现金，想在深圳置业，社保已经足够5年了，深圳无房也没有贷款记录，在南油上班。目前有个宝宝八个月。目前参考价出来以后，都不知道那些房子能看，不过我对打新并不感冒，上周中介带我去看了龙岗那边几个盘，但是觉得远了些，想请你给个建议，盼复感谢！

回复：

1.正所谓，混沌开乾坤，博弈出笋盘，208政策最大的作用在于震慑“搅局”，导致惊弓之鸟的卖家把底价都藏起来了，目的并非精准打击，每一次调控背后，都是藏着ZF对刚需慈父般抓大放小的爱，而当局者往往后知后觉。简单的说，全深圳的房子，ZF都帮你拼多多砍了一刀，至于能不能成，就看各自造化了，某种意义上来说，208就像是一次天猫双11大促销，但是哪些不需要冲业绩，傲娇的豪宅和学位“商家”，并不卖账。但是，淘笋的机会相比去年的卖家市场多了不少。

2.100的首付条件，虽然也可以买到龙岗大三房，次新，但多数集中在长周期和去库存严重的坪地、横岗，潜力和工作半径需要取舍，持有的时间成本也会较长。

3.如果适当的运用一点GP，可以选择400以内的标的。具体看你个人实际的面积需求和还款能力、资金匹配能力，暂无法给到你相对精确的选畴参照标的。

4.这里顺便再普及一下，100万以内是如何买400万以上的标的？房子评估到450，贷款450*07=315，月供1.6w，首付85，算上税费，总共100以内。如果月供收入没有太大的问题，这种方式是可以取的。等于是多贷一点房贷，均摊到30年的时间里，首付的成本会大大降低。比如，房贷多贷款50万，月供在原来的基础上多2.5k。每一年月供多出3万。但是上车是时间大大缩短。

5.那么问题又来了，208政策参考指导价出台后，GP还能存在吗？小白的眼里觉得，应该更加难了做不了，而对于真正的职业玩家看来，反而更容易了，更加有理有据，更加隐蔽了，这一点大家自己去悟。

6.如果一定要找到400左右关内的大两房、小3房（非复式），罗湖成长的机会会相比而言更大一些，可选的也不少。比如像洪湖公园旁的湖景房，洪湖东岸；雍翠华府都可以关注一下。

7.目前深圳“东邪西毒”这种东西严重失衡的局面，十四五面临重点开刀，目前看来东部近5年最有希望就是罗湖了，不仅是产业重新导入，成片城市更新、还存在罗湖三大教育集团（深中、翠园、螺岭）的教育“阳光普照”的红利，在这个总价位中，相比其他区域更有可预期的优势。

【咨询】你好，手上有存款200万左右，不知道资金怎么处理，不敢买房，感觉房子涨不了多少钱，明显收益少很难挣到钱。想买房但请问该如何操作呢？

回复：

你好，房地产、股票、传统理财是所谓的三大投资资产。其中，房地产可以说是压舱石，回报期长。持有房产的成本很低；相反，不持有房产的风险很高。因此不要为了一点资金成本，而去冒太大的风险。

总而言之，在绝大多数情况下，可以通过长期来看回报期望值选择买还是不买。买一点股票，有利无弊。指数基金相对来说，更为有利。最后，房产只有持有5年，才能看见明显的收益。所以存款200，建议买房，可以入手一套上车盘作为底仓。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。