老破小，不要再买了

当下一个非常残酷的现实：老破小，正在被大众抛弃。

大部分楼龄超过20年或以上的房子，在未来，注定会走向价值撕裂的时代。

我这样说肯定会被喷，尤其是手上已经持有这类房产的业主，但我还是要亮明观点：老破小，一定要谨慎买入，要赶紧置换掉！

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房子都是有保鲜期的，一个楼龄超过20年的房子，是没多少人愿意去接盘的。

尤其是那种要环境没环境，要物业不给力，户型不止面积差强人意，空间尺度功能也不够优化的房产，而这些都是“老破小”的通病。

1、房龄20年、30年，设施设备太老旧，甚至到了寿命期；

2、户型太差，不是手枪形就是长条形，做不到南北通透，采光差、通风差，大多都是暗卫，基本没有舒适度可言；

3、没有物业、没有地下车库，所以管理非常差，地上乱停车、抢车位现象很严重，难免脏乱差；

最近看到一则新闻，2022上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破此前几年50%的均线。

如上图，老破小的购买力逐年递减已成事实，最直接的影响就是价格：

根据北青社区报消息，与去年9月相比，顺义老城区，地铁旁1990年的老小区东兴一区同一套房子从4.3万元/平方米跌至3.6万元/平方米，降了7000多元。

此外，龙府花园等城区8个小区的房价也都下降了，降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之间。

这样的现象不止出现在北京，其他一线城市也是一样；我所在的深圳，近一年多来，价格下调最厉害的也是“老破小”。

2021年百花学区的八卦岭宿舍，一套35年楼龄的老破小，最高卖到了15.3万每平；而目前该小区的挂盘价普遍跌到8万上下，价格相比去年近乎腰斩。

（2021年4月成交价，365万）

最近的挂盘价

更可怕的是价格暴跌了，还没人愿意接盘。

在老破小比较集中的罗湖区，很多二手房即使跌破指导价也很难卖，流通性越来越差。

前两年接盘“老破小”的算是站岗了，这一跌，不知猴年马月才能解套；而未来这类房子的价格可能还会继续跌，因为接盘侠会越来越少。

很现实的一点，以90后和00后为主的购房群体，他们不太可能接受居住环境太差的房子。

广州五羊新城

另外，老破小还有一个致命的问题是“楼龄高”，而贷款年限直接和楼龄挂钩。

一般次新房能贷满30、25年，老破小却只能贷十几年，有的地区甚至停贷。

在银行贷的少，那意味着买房人的月供和首付增多，而这么高的月供和首付，明明可以去买更高总价的房子。

况且，你买过来的时候楼龄已经够老了，再拿手上几年，等到卖的时候，这房子就更老了，新买家贷不了款，你就很难卖掉。

所以，大风劝你不要再追求“老破小”二手房，哪怕地段再好以后也很难有赚钱的机会，如果你手中捏着这样的筹码，尽早置换掉是最基本的选择。

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老破小，就地段而言，它们大多位于城市的老城区，享有成熟的配套资源。

以前大家考虑老破小，主要还是奔着教育资源，所以导致它的学区溢价非常高。一套房，不管面积大小，是否能够达到居住条件，只要有了确定的对口名校学区，卖出天价都是大概率事件。

但是未来，情况就不一样了。早在去年4月30日的中央政治局会议上，国家就提出要防止以学区房等名义炒作房价。

从去年北京西城区全面实施多校划片区开始，再到今年深圳“优先大学区招生和集团化办学，建立义务教育学校教师轮岗制度。”

可以看到，各地学区房的游戏规则正在改变。当教育资源变得不再稀缺，到处都是“名校”，老破小的优势也会就此破灭。

当价值逐渐回归房产本身，那些罗湖、福田的老破小肯定会受到影响。毕竟没有多少人愿意花几百万，去住一个20-30年楼龄的房子。

大风了解到，目前深圳一些热门区域的老学区房，报价下跌很普遍，有的已经跌破了指导价。

比如，百花片区的南天二花园，最近成交的一套106平的户型，成交价去到了680W，比高峰期跌了1000万左右。

鹏盛村小区

再比如，同一片区的鹏盛村，一套31平的房子从去年的375w跌到了230w，足足跌了145w，比指导价262w还要低！

2021年1月，成交价375万

2022年8月挂盘价

真是应了那句话，爆炒过后一地鸡毛！

最后的最后，老房子只剩拆迁的优势。但如今的旧改政策，不等于直接“拆迁”。

2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

明确将全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁。也就是说在原有的基础上翻新。比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等....

以后老房子想要博拆非常难，因为动迁的成本太高了。现在的房企宁愿拿高价的净地，也不愿意去碰城改了，一个是周期长，另一个是没有多少利润空间。

无可否认，老破小的价值正在消散。

对于一个居住价值不高，没有任何故事可讲的房子，人们是不太感兴趣的。

老破小的未来可想而知，就是没有未来。最后提醒大家，千万不要往坑里跳了，除非你嫌钱多。