二手房交易中抵押房产还按揭房贷的那些事儿

在二手房交易的复杂流程中，抵押房产还按揭房贷是一个关键且容易引发诸多问题的环节，对于二手房中介来说，熟悉并正确处理这一环节至关重要，它不仅关系到交易的顺利进行，还直接影响到买卖双方的利益。

抵押房产还按揭房贷的基本情况

当房屋存在按揭贷款时，意味着卖方在购买该房屋时向银行申请了贷款，以支付部分房款，而房屋的产权在一定程度上处于银行的抵押状态，在二手房交易中，买方要购买这套有按揭贷款的房屋，就需要解决如何将剩余的按揭贷款还清，使房屋产权从银行的抵押状态中解脱出来，以便顺利完成过户手续。

常见的还款方式

1、卖方自行还贷

这种方式是卖方在收到买方的首付款后，利用这笔资金自行到银行还清剩余的按揭贷款，卖方再与银行办理房屋抵押解除手续，使房屋产权恢复完整，这种方式相对简单，但需要卖方有足够的资金来偿还贷款，对于一些资金紧张的卖方来说，可能会面临一定的资金压力。

2、买方协助还贷

买方在与卖方签订购房合同后，与卖方一起到银行，将剩余的按揭贷款本金和利息一次性还清，这种方式对买方的资金要求较高，但可以避免卖方在还贷过程中出现违约等问题，买方在协助还贷后，可以尽快办理房屋过户手续，确保自己的权益得到保障。

3、转按揭

转按揭是指在二手房交易中，买方将卖方尚未还清的按揭贷款转移到自己名下，由买方继续向银行偿还贷款，这种方式可以减少卖方的资金压力，但需要经过银行的同意，并且在办理转按揭手续时，可能会涉及到一些费用和手续。

还款过程中可能遇到的问题

1、卖方还贷能力不足

如前所述，卖方自行还贷需要有足够的资金，如果卖方在还贷过程中遇到经济困难，无法按时足额偿还贷款，就会导致银行对房屋进行处置，从而影响二手房交易的顺利进行，这不仅会给卖方带来信用损失，还会给买方带来经济损失。

2、买方资金紧张

如果买方选择协助还贷或转按揭的方式，就需要有足够的资金来偿还卖方的按揭贷款，如果买方资金紧张，无法按时足额偿还贷款，就会导致银行对房屋进行处置，从而影响二手房交易的顺利进行，这不仅会给买方带来经济损失，还会影响买方的信用记录。

3、银行不同意还款方式

在某些情况下，银行可能不同意卖方自行还贷、买方协助还贷或转按揭的还款方式，银行可能认为卖方的还贷能力不足，或者认为买方的信用记录不佳，或者认为转按揭手续过于复杂等，这就需要买卖双方与银行进行沟通协商，寻找其他解决方案。

二手房中介在还款过程中的作用

1、提供专业建议

二手房中介作为专业的房产交易人士，应该具备丰富的金融知识和二手房交易经验，在面对抵押房产还按揭房贷的问题时，中介应该根据买卖双方的实际情况，提供专业的建议，帮助买卖双方选择最适合的还款方式。

2、协助办理还款手续

二手房中介应该协助买卖双方办理还款手续，中介可以帮助卖方准备还款所需的资料，如身份证、银行卡、贷款合同等；中介可以帮助买方了解还款的具体流程和注意事项，如还款金额、还款期限、还款方式等。

3、协调买卖双方和银行的关系

在还款过程中，二手房中介应该协调买卖双方和银行的关系，中介可以及时向银行反馈买卖双方的还款情况，确保银行能够按时收到还款；中介可以帮助买卖双方解决与银行之间的纠纷，如银行不同意还款方式、银行要求提前还款等。

4、保障买卖双方的权益

二手房中介应该保障买卖双方的权益，中介可以在购房合同中明确约定还款方式、还款期限、违约责任等条款，确保买卖双方的权益得到保障；中介可以在还款过程中，及时向买卖双方通报还款情况，避免出现不必要的纠纷。

如何避免还款过程中出现问题

1、对卖方的还贷能力进行评估

在签订购房合同前，二手房中介应该对卖方的还贷能力进行评估，中介可以查看卖方的银行流水、收入证明、资产证明等资料，了解卖方的收入情况和资产状况；中介可以与卖方进行沟通，了解卖方的还款计划和还款来源。

2、对买方的资金情况进行评估

在签订购房合同前，二手房中介应该对买方的资金情况进行评估，中介可以查看买方的银行流水、存款证明、收入证明等资料，了解买方的资金状况；中介可以与买方进行沟通，了解买方的还款计划和还款来源。

3、选择合适的还款方式

二手房中介应该根据买卖双方的实际情况，选择合适的还款方式，如果卖方有足够的资金自行还贷，那么可以选择卖方自行还贷的方式；如果买方资金紧张，那么可以选择买方协助还贷或转按揭的方式。

4、与银行进行沟通协商

在还款过程中，如果遇到银行不同意还款方式等问题，二手房中介应该及时与银行进行沟通协商，寻找其他解决方案，中介可以与银行协商，调整还款期限、还款金额、还款方式等；中介可以与银行协商，办理转按揭手续等。

案例分析

为了更好地说明抵押房产还按揭房贷的问题，下面我们来看一个案例。

案例：小王是一名二手房中介，他的客户李先生有一套位于市中心的二手房，房屋总价为100万元，李先生已经向银行申请了60万元的按揭贷款，贷款期限为20年，每月还款金额为4000元，李先生想将这套房屋出售给张女士，张女士愿意以120万元的价格购买这套房屋。

在与李先生和张女士沟通后，小王了解到李先生的还贷能力较强，张女士的资金也比较充足，小王建议李先生和张女士选择买方协助还贷的方式，具体操作如下：

1、小王协助李先生和张女士签订购房合同，在合同中明确约定还款方式为买方协助还贷。

2、小王协助李先生和张女士准备还款所需的资料，如身份证、银行卡、贷款合同等。

3、小王协助李先生和张女士到银行办理还款手续，将剩余的40万元按揭贷款本金和利息一次性还清。

4、小王协助李先生和张女士办理房屋抵押解除手续，使房屋产权恢复完整。

5、小王协助李先生和张女士办理房屋过户手续，将房屋产权转移到张女士名下。

通过小王的协助，李先生和张女士顺利地完成了二手房交易，双方的权益都得到了保障。

抵押房产还按揭房贷是二手房交易中一个非常重要的环节，它关系到买卖双方的利益和交易的顺利进行，二手房中介在这个过程中扮演着非常重要的角色，他们应该具备丰富的金融知识和二手房交易经验，为买卖双方提供专业的建议和服务，协助买卖双方办理还款手续，协调买卖双方和银行的关系，保障买卖双方的权益，买卖双方也应该对自己的还贷能力和资金情况进行评估，选择合适的还款方式，并与银行进行沟通协商，避免出现不必要的纠纷，才能确保二手房交易的顺利进行，实现买卖双方的共赢。