2022，置业东莞，最真诚的买房建议

为了更好服务粉丝，本公司已正式开通知识星球——“东莞淘房指南”。

“东莞淘房指南”以东莞为核心，其中东莞楼市将做到“每个新盘必看”。目前年费只收88元（目前为促销期，以后会上调）。

团队成员与业内开发商、中介、业主、买家保持密切交流，奔跑在第一线，能提供最客观的置业建议。

以下为知识星球部分问答精选：

1

虎门作为滨海湾新区门户 ，我长期看好虎门 ，现在对于虎门来说 ，交通来说滨海湾站和虎门高铁站谁的区位优势更好 ，另外对于现在买房是选地铁二号线沿线更好呢还是选滨海湾大道沿线会更好？

答：就区位优势来说，我觉得是滨海湾高铁枢纽会更好。首先滨海湾高铁站就位于真正的滨海湾新区沙角半岛板块，是整个滨海湾新区建设繁荣的地方，而虎门高铁站距离滨海湾新区就比较远了，位置上就不占优势。

就轨道分布来看，滨海湾高铁站未来有5条轨道交通汇集，分别是深茂高铁+中南虎城际+东莞地铁2号线（延长线）+东莞地铁9号线+广州地铁22号线延长线，聚齐了“高铁+城际+地铁”的超级交通枢纽，比虎门高铁站的定位还要高一些。

而且华润中标了滨海湾站TOD综合开发的前期服务商，也是有雄厚的资金实力，不会比保利虎门高铁站差的。

不过要注意的是，目前滨海湾站TOD的建设进度有点慢，还在前期的拆迁安置等工作，距离建成通车，据估算可能还要10年时间，届时滨海湾新区也初具规模了。现阶段来说，虎门高铁站的改造已经在进行了，变化更快，投资的变现速度会更快。

现在买房，个人觉得2号线延长线站点周边会更好，地铁的价值会更大些。不过滨海大道沿线楼盘有些也还可以，例如靠近万达广场商圈的楼盘。

2

郭总，你好！我石碣两套房，一套新房自住，按揭在供，一套20年房龄的滨江花园电梯三房已供完，小区2022年将旧改。

想卖掉旧房，换250万左右的房（期望是小三房）投资，不想有太大压力，但希望升值空间多一点，请问这个决定和置换时间合适吗？

250万左右，买市区的小旧房还是镇区的新房或次新房呢？能推荐楼盘和购买建议吗？谢谢！

答：1）你的那套20年楼龄的房子，小区如果确定要旧改的话，是知名的开发商很稳妥的话，其实可以等等旧改，直接旧改换新房啊。

2）如果说要置换的话，这个时间点也是可以的。虽然现在卖房行情不好，楼龄老的房子，估计还不太好卖，要做好价格低于预期准备，但目前市场上的二手都跌了不少，还是有笋盘的，可以去好好淘淘。

3）250万买市区来说，尽量要靠近南城CBD、国贸、东城万达等商业核心区周边，升值价值会更大一点，建议楼龄不要太老，尽量次新点的小区。

4）其次考虑市区的学区房。

5）镇区新盘250万左右，包括华侨城天鹅堡、道滘的中海麒麟花园，茶山的龙湖，寮步的万科金色时富家园等等新盘，也可考虑。

3

郭总，厚街时代天韵值得入手吗？厚街还有什么值得关注的楼盘吗？

答：厚街时代天韵，这盘就是位置有点偏，周边配套缺乏，附近只有少数餐饮店和便利店，想去购物中心，只能去附近的国贸汇一城或者厚街万达商圈。

其次交通不是很方便，离地铁有点远，只能驾车或者做公交车，但之前去项目那边转了下，公交车其实很少，驾车才方便。还有一点就是，职校西路开通了，小区直接开车前往东莞大道，然后去国贸南城CBD比较方便。

这个小区占地面积约7万㎡，建筑面积约28万㎡，容积率达到3.0，规划16栋高层洋房，梯户比为2梯4户，是一个大型社区，自己住起来还是会很舒服的。

这盘目前单价2.6万左右，这个价格在城区周边买这么一个大型小区，其实也算是合理价格，在城区上班的话，是可以考虑下。

厚街现在是没什么新盘，其中万科臻山悦140平大户型，单价贵总价高；海逸豪庭单价2.1万，但位置比时代天韵还要偏一点；康华云溪珊美地铁上盖物业，单价3万左右，性价比算比较高了，不过都是116㎡以上户型，总价相对来说也会比较高。

4

你好，首次提问！

请问松山湖万科松悦花园有开盘消息吗？有没有户型图出来了，谢谢！

答：前段时间和业内聊了下，这个项目应该会在三四月份卖了，不过现在大朗那边疫情，松山湖也是有牵连，也就不好说了，可能会推迟一些。

目前户型图还没看到，如果看到了会第一时间发给你，根据现有资料看，这个项目以190-200㎡大户型为主，只有251套，容积率仅为1.22，走的是低密度路线，相对于中海容积率3.0，深业容积率2.5，这盘的居住舒适度是有优势的。

就价格来说，据我了解到的，会比深业和中海的价格都要高一些。

5

郭总，万江保利阅云台值得入手吗？今年万江区域楼市怎么看？

答：1）这个项目所处的地段靠近市区，周边拥有优质的商业、交通配套，周围居住氛围浓厚，这是加分项。

2）价格方面来说，考虑到近4万单价，目前剩余房源都是改善四房，入手门槛较高，只适合改善型置业的朋友。

3）今年东莞南城东城会有几个项目面世，东城的高田城南印象、星河传说二期，南城华润等，你买阅云台预算资金加点选择这里，投资升值会更强。

4）今年整体的大环境下，万江的楼市不会有什么涨幅，加上今年万江新盘少，热度也不会高，着重看中长期。

6

郭总，现在新房交易低迷，年底结婚，今年必须下手了！之前对比后发现，茶山盘比较合适，也看了几个新盘，上班25分钟，去东城25分钟都能接受！

但是现在发现二手房又很香，比如石龙的嘉华星际湾,92下来在185左右，差价这么多还是有点心动的。

答：1）石龙的嘉华星际湾，在距离上来说，其实更靠近茶山这边，就自住来说，也是没什么问题，小区体量中等，绿化有45%，配有3个泳池和一个网球场，部分还能看江景，而且距离东莞火车站地铁站百度上也就2公里，不算很远了，后期还能去这边的商业体逛逛。

2）缺点是这盘周边没什么配套，环境差了点，要靠后期周边的旧改了，加上小区前后两条道路都是主干道，难免会有点吵，自己可以去实地亲身体验下，看看能不能接受这个噪音。

3）价格来说，嘉华星际湾相对茶山的新盘和二手盘确实要低一点，毕竟这边相对而言更偏一些，没有集中的住宅区。但是目前92平只要185万，单价2万，其实还是不错的，也是可以考虑的。

4）最终看你的预算了，如果预算高点的话，就选茶山的那几个盘，例如TOD盘龙湖，毕竟是大型综合体TOD，有大型商业和地铁，未来变化快，投资的升值空间也更大些，如果不开车，可以做地铁去城区。

5）还有茶山的的嘉华嘉誉湾等几个楼盘也可以考虑，那边是茶山新城的重点区域，后期的居住氛围也会比较好，不过就是离地铁站远了点，目前配套也不完善。

6）预算低点，嘉华星际湾也可以考虑，相对的周边配套不便利，以及出行要靠驾车出行，但其实这一片去城区的时间，不会相差太大了。

7

郭总好，请问买社保养名额，买房付了首付之后什么时候可以把社保给取消掉。是网签后还是放贷后，或者要等到交楼交契税之后。

答：一般情况，网签后就可以了，周全保险点，建议等贷款下来后，再取消。

8

郭总好，感谢提供平台，我的问题简要概述如下：

【本人情况】在广州黄埔区工作，在当地有1套房，10分钟内能从工作地或居住地上到广深高速往东莞走，到东莞市区不塞车约40分钟，高峰期约六七十分钟。

【未婚妻情况】外地人，在莞城街道当小学老师，尚未购房，在学校附近租房步行上班，尚未考取驾照。她拟花260至300万预算用于购房和“获取安全感”。

【困惑】

①我本人及未婚妻对东莞楼市情况基本是一张白纸，我虽有广州置业经验，但也有待学习提高，并且是刚开始接触了解东莞地区，对各板块和行情还停留在懵的阶段，需要有高人指点以避坑。

②受她同事影响，她本人貌似对石碣情有独钟。诸如价格相对便宜和只需半个钟通勤，性价比极高等等。

但是从生活便利看，如我们能结婚，我去石碣还比去莞城更远更麻烦，所以是不建议的。

③我个人目前总体思路是，从自住和保值以及日后能转手卖得出来看，倾向于东城南城一带二手房。莞城的话，我不知道当地和她们学校的学位学区是怎么弄的，初步印象是房子相对比较旧，而且很多都是140以上的大户型，超预算也怕日后转手难。

【需要的帮助】

①购房思路

②因我们对当地楼市都不熟悉，希望能得到郭总具体到楼盘的建议，多多益善。谢谢！

答：1）就自住来说，石碣肯定比不上南城东城，石碣自身的配套比较匮乏，石碣镇中心的房子价格普遍比较低，就是因为环境配套太差了。而过了大王洲桥，更靠近东城的区域价格还更高，看新盘也知道，靠近东城的中海左岸东辰价格卖到3万，而镇区的新城才卖2.4万。

2）就投资来说，石碣的购买力很大部分也是东城南城外溢，石碣房价上涨，还是要依靠南城东城，只有当城区的房价上涨，石碣才能跟着上涨，否则单靠自身很难突然之间大幅上涨。

3）如果兼顾自住和保值来说，建议考虑南城和东城板块，260至300万预算，可选择性还是不少的，建议看南城CBD、东城万达等核心商业圈周边，还有沿着地铁线看房，包括R2线和在建的R1线站点周边，升值潜力会更大一些。

4）莞城的房子确实大部分比较旧了，莞城相对南城和东城来说，后期的动力比较小，但莞城的学区房相对还是可以考虑，老破小就不要考虑了，没什么升值空间了。