在二手房交易中，带抵押过户是一种较为特殊的情况，这不仅涉及到房产本身的产权变更，还牵扯到抵押债务等一系列复杂的法律和经济问题，当出现房产带抵押过户时，债权究竟归谁呢？这是许多购房者和卖房者都非常关心的问题。
房产带抵押过户的常见情况
1、卖方存在银行贷款未还清
在现实生活中，很多购房者在购买房产时会选择向银行贷款，当卖方需要出售自己带有银行贷款的房产时，就可能出现房产带抵押过户的情况，卖方需要先与银行协商，获得银行的同意，才能将房产过户给买方。
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2、民间借贷抵押
除了银行贷款外，卖方还可能通过民间借贷的方式获得资金，并将房产抵押给债权人，当卖方无力偿还债务时，债权人可能会要求通过房产过户来实现自己的债权。
房产带抵押过户的流程
1、卖方与银行协商
如果卖方的房产存在银行贷款，那么在过户之前，卖方需要与银行协商，取得银行的同意，银行会对买方的资质进行审核，并要求卖方提前还清贷款或者与银行协商其他解决方案。
2、办理赎楼手续
如果卖方选择提前还清贷款，那么需要办理赎楼手续，赎楼是指卖方通过自筹资金或者向第三方借款等方式，提前还清银行贷款，解除房产的抵押状态。
3、办理房产过户手续
在赎楼完成后，卖方可以与买方一起到当地的房产管理部门办理房产过户手续，在办理过户手续时，需要提供相关的资料，如房产证、身份证、买卖合同等。
4、办理抵押注销手续
在房产过户完成后，买方需要及时办理抵押注销手续，抵押注销是指买方到银行办理手续，将房产的抵押状态解除，使房产恢复到完全产权状态。
房产带抵押过户的债权归属问题
1、银行的债权
如果卖方的房产存在银行贷款，那么银行在房产过户后仍然享有对该房产的抵押权，银行可以通过法律途径追讨剩余的贷款本息。
2、民间借贷债权人的债权
如果卖方的房产存在民间借贷抵押，那么债权人在房产过户后仍然享有对该房产的抵押权，债权人可以通过法律途径追讨剩余的借款本息。
3、买方的权益
虽然买方在房产过户后成为了房产的新业主，但是如果卖方存在未还清的债务，那么买方可能会面临一些风险，如果银行或者债权人要求行使抵押权，那么买方可能会失去房产，在购买带抵押的房产时，买方需要谨慎考虑，了解相关的法律风险和责任。
如何避免房产带抵押过户的风险
1、核实房产的抵押情况
在购买二手房时，买方需要仔细核实房产的抵押情况，可以通过查询房产管理部门的抵押登记信息、向银行咨询等方式，了解房产是否存在抵押以及抵押的金额和期限等信息。
2、要求卖方提前还清贷款
如果卖方的房产存在银行贷款，那么买方可以要求卖方提前还清贷款，解除房产的抵押状态，这样可以避免在房产过户后出现银行行使抵押权的风险。
3、签订详细的合同
在购买二手房时，买方和卖方需要签订详细的合同，明确双方的权利和义务，合同中需要包括房产的抵押情况、赎楼手续的办理、房产过户的时间和方式、违约责任等内容。
4、购买房产保险
为了避免在房产过户后出现意外情况，买方可以购买房产保险，房产保险可以保障买方在房产出现意外损失时得到相应的赔偿。
房产带抵押过户是一种较为复杂的情况，需要买卖双方谨慎考虑，在办理房产带抵押过户时，需要遵守相关的法律法规和流程，确保交易的合法性和安全性，买方需要了解相关的债权归属问题，避免在房产过户后出现不必要的风险。
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