抵押房产低价抵债涉税全解析

在经济活动中，抵押房产低价抵债的情况时有发生，这种复杂的交易行为不仅涉及到房产产权的变更，还伴随着一系列的涉税问题，深入了解这些涉税事项，对于相关各方来说至关重要。

抵押房产低价抵债的基本概念与流程

抵押房产低价抵债是指债务人在无法按照债务合同约定履行还款义务时，将其抵押的房产以低于市场价值的价格转让给债权人，以清偿债务的一种方式。

其流程通常如下：

1、债务形成：债务人与债权人之间存在合法的债务关系，如借款合同等。

2、房产抵押：债务人将其房产抵押给债权人，办理相关抵押登记手续，以确保债权人在债务人违约时有权处置该房产。

3、债务违约：债务人未能按照债务合同约定按时足额还款，构成违约。

4、协商抵债：债权人和债务人就以抵押房产抵债事宜进行协商，确定抵债价格等相关事项。

5、房产评估：通常会委托专业的评估机构对抵押房产进行价值评估，以确定合理的抵债价格。

6、签订协议：债权人和债务人签订房产抵债协议，明确双方的权利和义务。

7、办理过户：根据协议，债务人协助债权人办理房产过户手续，将房产产权转移至债权人名下。

抵押房产低价抵债涉及的主要税种

（一）增值税

1、一般规定：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，在抵押房产低价抵债过程中，如果债务人将房产转让给债权人，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。

2、计税依据：增值税的计税依据为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括符合条件的代收的政府性基金或者行政事业性收费，对于抵押房产抵债的情况，计税依据通常为抵债房产的评估价格或双方协商确定的价格。

3、税率及征收率：一般纳税人销售不动产适用9%的税率，小规模纳税人销售不动产适用5%的征收率。

（二）土地增值税

1、基本规定：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，在抵押房产低价抵债过程中，如果抵债房产属于国有土地上的建筑物及其附着物，且符合土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

2、计税依据：土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，即转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额，法定扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

3、税率：土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（三）企业所得税（如果涉及企业主体）

1、企业所得税的计算：在抵押房产低价抵债过程中，如果债务人是企业，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，债务人应将抵债房产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。

2、资产损失的处理：如果债务人在抵债过程中发生了资产损失，如房产的账面价值高于其公允价值，债务人可以按照规定进行资产损失的申报和扣除，资产损失的确认应符合相关的税收法规和财务会计准则。

（四）印花税

1、印花税的征收范围：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，在抵押房产抵债过程中，债权人和债务人签订的房产抵债协议属于印花税的应税凭证，应按照协议金额的一定比例缴纳印花税。

2、税率：印花税的税率根据应税凭证的性质和种类有所不同，对于产权转移书据，如房产抵债协议，税率为0.05%。

（五）契税

1、契税的纳税义务人：契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人征收的一种税，在抵押房产低价抵债过程中，如果债权人是契税的纳税义务人，应按照抵债房产的评估价格或双方协商确定的价格缴纳契税。

2、税率：契税的税率根据不同地区和房产类型有所不同，契税税率为3%至5%。

抵押房产低价抵债涉税的特殊情况

（一）个人住房抵债

1、个人所得税：如果债务人是个人，且抵债房产为其家庭唯一住房，根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，如果抵债房产不符合上述条件，债务人应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，应纳税所得额为抵债房产的公允价值减去房产原值、合理费用后的余额。

2、增值税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的规定，个人销售自建自用住房免征增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，北京市、上海市、广州市和深圳市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（二）抵债房产存在瑕疵

1、土地增值税：如果抵债房产存在土地增值税的扣除项目金额不准确或无法确定的情况，税务机关可能会根据相关规定进行核定征收土地增值税，核定征收的方法和税率由各地税务机关根据实际情况确定。

2、企业所得税：如果抵债房产的公允价值难以确定或存在争议，债务人在计算企业所得税时，可能需要按照税务机关的要求提供相关的证明材料或进行合理的评估和调整。

（三）抵债房产再转让

1、增值税：如果债权人在取得抵债房产后又将其转让，根据增值税的相关规定，应按照转让不动产的规定缴纳增值税，计税依据为转让房产的收入减除取得房产时的原价后的余额。

2、土地增值税：如果债权人在取得抵债房产后又将其转让，应按照土地增值税的相关规定缴纳土地增值税，计税依据为转让房产的增值额。

3、企业所得税（如果债权人是企业）：如果债权人在取得抵债房产后又将其转让，应按照企业所得税的相关规定计算缴纳企业所得税，应纳税所得额为转让房产的收入减除取得房产时的原价、相关税费后的余额。

抵押房产低价抵债涉税的税务处理建议

（一）债务人的税务处理建议

1、及时申报纳税：债务人应按照税法规定，在抵债房产过户手续办理完毕后，及时向税务机关申报缴纳相关税款。

2、准备相关资料：债务人应妥善保存与抵押房产抵债相关的合同、协议、评估报告、发票等资料，以备税务机关检查。

3、合理规划税务：债务人可以根据自身的财务状况和税收政策，合理规划抵债房产的处置方式，以降低税负，债务人可以考虑在符合条件的情况下，将抵债房产作为投资资产进行处置，以享受相关的税收优惠政策。

（二）债权人的税务处理建议

1、关注税收政策：债权人应及时了解和掌握与抵押房产抵债相关的税收政策，确保自身的税务处理符合法律法规的要求。

2、要求债务人提供发票：债权人在取得抵债房产后，应要求债务人提供合法有效的发票，以作为抵扣进项税额或进行资产入账的依据。

3、办理房产过户手续：债权人应按照相关法律法规的规定，及时办理房产过户手续，以确保房产产权的合法性和稳定性。

（三）税务机关的征管建议

1、加强税收政策宣传：税务机关应加强对抵押房产低价抵债涉税政策的宣传和解释，提高纳税人的税法意识和遵从度。

2、强化税收征管：税务机关应加强对抵押房产低价抵债涉税业务的征管，加大对偷税、漏税等违法行为的打击力度。

3、优化纳税服务：税务机关应优化纳税服务，为纳税人提供便捷、高效的纳税服务，帮助纳税人解决涉税问题。

抵押房产低价抵债涉税问题涉及到多个税种和复杂的法律关系，相关各方应充分了解税收政策和法律法规的要求，加强税务管理和风险防范，以确保交易的合法性和税务处理的准确性，税务机关也应加强征管和服务，促进经济活动的健康发展。