外地人在惠湾限购一套房

业内预计惠州土地价格将会得到明显控制，地王频出的时代将不再出现。 南都资料图

惠州被住建部约谈11天后，靴子终于落地。8月9日0时，惠州市住建局网站发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。旨在着力稳地价、稳房价、稳预期、加快构建房地产市场健康发展长效机制。累计共有八条(简称惠八条)房地产市场调控举措，其中最引人瞩目的则是惠州首次对重点区域，惠湾片区限购，以及建立房价地价联动机制。

除此之外，惠八条还要求合理确定出让地块价格、加强商品房预售价格备案管理、加强开发商购地资金审查、稳定规范房地产市场秩序、强化联动机制、提升保障房覆盖面。业界观察人士解读，本次惠州的调控政策调控的本质是稳地价、控房价，开发商受到重点关注，惠州土地价格将受到明显控制，地王频出的时代或将不复存在。

限地价还限房价 地王频出时代或结束

原定于8月11日出让的2宗商住地受惠州调控政策影响，被中止挂牌。8月10日晚间，惠州市公共资源交易中心发布公告，因地块需要完善房价地价联动措施，中止惠城区马安新群上寮两宗地块国有建设用地使用权挂牌出让。南都记者查询该地块的出让条件，并没有采用限地价、竞配建的方式，而且也没有对拿地企业的三道红线和存在重大失信行为进行限制。惠州资深地产评论人胡光宇解释，此次土地交易在惠八条之后被紧急终止，表明了政府的立场。

8月9日凌晨出台的惠八条中，第一条就是建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

胡光宇解释，这一条也是此次调控的最大看点，“此次调控的基调非常明确，就是提高土地出让条件，降低土地市场逢拍必溢价的热度。”

在惠州被住建部因为地价、房价增加过快被约谈前，金山湖两宗较小的柚子地块上，已经执行了限地价、竞配建的模式，中海在6月7日和7月13日金山湖两宗地块，均有配建人才房的条件，但即便如此，依然以9161元/平方米、8956元/平方米的楼面价，创造了惠州历史楼价的TOP2。

粤东世联行的数据显示，惠州住宅用地的楼面价从今年1月之后，呈明显上扬态势，top10地块楼面价门槛超过7000元/平方米，与此同时溢价率也持续走高，top10地块溢价率在25%以上。

粤东世联行策略总监谢建灵解释，此次调控地价可以看出政府的决心，预计土地市场将从高热状态转为降温状态，实行土地优化竞拍，房价地价联动机制，稳定房价、地价预期，有利于引导房企理性拿地，另外限制超出三道红线（房企资产负债率不超过70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1）的房企，加强房企资金的管控，让土拍市场回归理性，溢价率得到控制。

从2021年1-8月惠州住宅用地成交楼面价排行榜来看，惠州历史楼面价TOP10今年新上榜的地块共有五宗，最高价在年内破“8”再破“9”，反映了惠州土地市场热门区域的热度持续走高。谢建灵还表示，惠州土地价格将会得到明显控制，地王频出的时代将不再出现，惠州房地产行业由土地红利时代转向管理红利时代。

重点区域惠湾限购 精准打击投资炒房群体

此次调控政策中，最引人瞩目的则是惠州首次对重点区域惠湾（惠阳、大亚湾）片区进行限购。暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。此举意味着非惠州户籍，只能在惠湾购买一套商品房，目标显而易见，就是打击投机炒房。

很多中介机构在朋友圈评论称，惠湾限购之后市场即将凉凉。

实际上并非如此，中原地产统计数据显示，近5年来，惠州首次置业占比达到87.79%，二次购买占8.78%，自住仍是主流，占比70.72%，投资客户占比15.8%。省内客户主要以深圳、东莞、广州、河源等临深区域为主，其中深圳占比达45.4%，而省外客户占比13.1%，以江西客户居多。

胡光宇解释，在惠湾片区更多非本地户籍购买的群体基本以深圳客居多，占比70%以上，外省客户近年来占比也逐渐在提高，但是这部分客户群体中，在惠湾片区购房，首套的比例至少在90%以上，“外省客的投资比例可能会高一些，但深圳客到惠湾买2套，这个比例很小，很多深圳客在惠湾购房至少是有考虑自住需求的。”胡光宇说，这一次对惠湾限购，出发点是打击投资，但是不排除会误伤到很小一部分自住加投资的客户群体。

乐有家数据披露，2021年上半年惠州市场仍然以刚需占比为主，占比69.1%，较2020年上涨3.1%，但投资客户较去年下降2.4%，占比23.6%。省内各市区购房者中，深圳购房者青睐惠湾片区，东莞、河源购房者倾向于博罗、惠城，惠州本地客则更偏爱惠城、仲恺等区域。

南都记者统计，惠湾2021年上半年累计卖了21768套房子，如果以10%是二套以上的比例计算，也就2100多套，这个数据不会对惠湾市场产生很大的影响。惠湾一位要求匿名的操盘手在受访时说，惠湾限购的伤害性不大，但是恐慌性较强。受深圳市场严苛的调控政策影响，2021年后惠湾深圳客、外省客都批量退场。此次政策对惠湾的影响主要是对深圳、外省客对惠湾的后市预期方面的影响，他们会更谨慎地看待这个市场，导致购房的决策周期、观望时间变长。

建面5万平米以下需一次性申请预售

“惠八条”要加强对商品房预售和价格备案管理，要求商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。

政策还对商品房项目分期申请价格备案做了明确的规定，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于9.5折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

关于取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源，在2016年出台的相关文件中早已提到，这一次再提主要是保持政策的延续性，严禁开发商捂盘惜售，而“9.5折”这一规定，是在“下浮幅度不得超过10%”的基础上收紧，从开发商层面对提高备案价再加大优惠折扣的行为进行围堵，防止价格虚高扰乱市场预期。

惠州近年来备案价逐渐放开的趋势是从2019年下半年开始的，南都记者统计，惠州当年部分在售项目备案价的上扬幅度比例在6%-9%之间。此前惠州市住建局局长严戈科表态，惠州坚持调控稳房价、稳预期的总基调，但同时，备案价将执行更为精准的差异化调控。差别化施策，简单说就是优质优价、有保有压的备案价格监制的方式，逻辑本身没有问题，也符合市场规律。

组合拳调控政策 或让市场预期转变

被住建部约谈11天后，惠州出台调控政策，从政策的核心点来看，目标主要针对地价和房价。

某国企开发负责人说，从这一次惠州的调控政策看，主要调控的是开发商，对房企的资金、产品都提出了更高的要求。5万平米以下不能分批次备案，基本上让此前分批逐渐提高备案价的行为成为历史。对开发商资金的监管，是限制开发商无序扩张，地价房价联动机制，严格落实公共配建、提高住房保障覆盖面，意味着今后在拍地过程中，公共配套的建设要加速，而且竞配建将成为惠州土地市场的常态化条件，意味着开发商更大的资金成本投入。

在惠州被住建部约谈前的7月20日，住建、发改、公安等10部门也联合下发了《2021年惠州房地产市场秩序专项整治工作方案》的通知，将在8月-12月对惠州全市房地产行业进行全面的排查整治，主要是针对房企、中介机构、金融行业、小额贷款公司的违法违规行为。

胡光宇解释，在被住建部约谈后，惠州的整治力度一定更大，执行更彻底，“房企要有心理准备，市场预期会迅速变化，市场的分化将更明显，新政执行之后，房企的利润压力也会增大，区域分化和个盘分化将会更明显，部分销售不顺畅的楼盘，将会开启降价通道，在市场预期降低的同时，从拿地开始购房者就有清晰透明的价格预期，客户的购房决策也会更加理性，我们希望房价回归合理区间，对刚需客户而言，将迎来更好的置业环境。”

采写：南都记者 蒋奇政