解析抵押房产过户的交税问题，你必须知道的那些事儿

在房产交易领域，抵押房产过户是一种较为特殊的情况，当房产处于抵押状态时进行过户，涉及到一系列复杂的法律程序和税务问题，对于买卖双方来说，了解抵押房产过户如何交税至关重要，这不仅关系到交易成本，还可能影响到整个交易的顺利进行，本文将深入探讨抵押房产过户的交税问题，为您提供全面而详细的解读。

抵押房产过户的基本概念与流程

抵押房产过户是指在房产已设定抵押的情况下，将房产的所有权转移给新的所有人的行为，在这种情况下，原房产所有人（抵押人）需要先解除与抵押权人的抵押关系，或者取得抵押权人的同意，才能进行房产过户手续。

其基本流程如下：

1、协商与准备：买卖双方首先要就抵押房产的交易达成一致，并准备好相关的资料，如身份证、房产证、抵押合同等。

2、解除抵押或取得同意：如果抵押尚未解除，抵押人需要与抵押权人协商，争取获得其同意进行房产过户，如果无法协商一致，可能需要通过法律途径解决，如果抵押已经解除，则可以直接进行下一步。

3、签订合同：买卖双方签订房屋买卖合同，明确双方的权利和义务。

4、办理过户手续：双方持相关资料到当地房产管理部门办理房产过户手续，包括提交申请、缴纳税费、进行产权登记等。

抵押房产过户涉及的主要税种

1、增值税

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，在抵押房产过户过程中，如果房产的增值部分超过了原购买价格，那么卖方需要按照增值部分缴纳增值税，增值税的税率根据房产的性质和交易情况而定，一般为5%或11%。

一套原购买价格为100万元的房产，现在市场价值为150万元，那么卖方需要缴纳的增值税为：（150 - 100）×5% = 2.5万元。

需要注意的是，如果卖方是个人，且该房产是其唯一住房，并且购买时间超过5年，那么可以免征增值税。

2、个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税，在抵押房产过户过程中，如果卖方取得的收入超过了原购买价格和相关费用，那么需要缴纳个人所得税，个人所得税的税率为20%。

一套原购买价格为80万元的房产，卖方在过户时取得收入120万元，并且支付了相关费用5万元，那么卖方需要缴纳的个人所得税为：（120 - 80 - 5）×20% = 7万元。

同样，如果卖方是个人，且该房产是其唯一住房，并且购买时间超过5年，那么可以免征个人所得税。

3、契税

契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在抵押房产过户过程中，买方需要按照房产的交易价格缴纳契税，契税的税率根据房产的面积和买方的身份而定，一般为1%至3%。

一套面积为100平方米的房产，交易价格为200万元，买方是首套房，那么买方需要缴纳的契税为：200×1% = 2万元。

如果买方是二套房，那么契税的税率可能会有所提高，具体税率根据当地政策而定。

4、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在抵押房产过户过程中，买卖双方需要按照房产交易价格的0.05%缴纳印花税。

一套交易价格为300万元的房产，买卖双方需要缴纳的印花税为：300×0.05% = 0.15万元。

5、土地增值税

如果卖方转让的房产是国有土地上的房屋，并且房产的增值额超过了扣除项目金额的一定比例，那么卖方需要缴纳土地增值税，土地增值税的税率根据增值额的大小而定，一般为30%至60%。

扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。

一套国有土地上的房产，原购买价格为150万元，现在市场价值为250万元，扣除项目金额为180万元，那么增值额为：250 - 180 = 70万元，根据土地增值税的税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，那么卖方需要缴纳的土地增值税为：70×30% = 21万元。

抵押房产过户交税的特殊情况

1、法院判决过户

如果房产因债务纠纷等原因被法院判决过户给债权人，那么在这种情况下，不需要缴纳增值税和个人所得税，买方需要按照房产的交易价格缴纳契税和印花税。

2、继承过户

如果房产是通过继承方式过户给继承人，那么不需要缴纳增值税、个人所得税和契税，需要缴纳印花税。

3、赠与过户

如果房产是通过赠与方式过户给受赠人，那么受赠人需要按照房产的市场价值缴纳契税和印花税，如果赠与的房产是个人唯一住房，并且购买时间超过5年，那么可以免征个人所得税，需要注意的是，赠与房产在再次转让时，需要按照规定缴纳个人所得税。

抵押房产过户交税的注意事项

1、了解当地政策：不同地区的税收政策可能会有所不同，因此在进行抵押房产过户之前，需要了解当地的税收政策，以便准确计算应缴纳的税费。

2、保留相关凭证：在进行抵押房产过户过程中，买卖双方需要保留好相关的凭证，如购房合同、发票、完税证明等，以备日后查询和使用。

3、及时缴纳税费：在办理房产过户手续时，买卖双方需要及时缴纳应缴纳的税费，避免逾期缴纳产生滞纳金等额外费用。

4、寻求专业帮助：如果对抵押房产过户的交税问题存在疑问，可以寻求专业的税务顾问或律师的帮助，以确保交易的合法性和税务的准确性。

抵押房产过户涉及到多个税种，并且不同情况下的税收政策可能会有所不同，买卖双方在进行抵押房产过户之前，需要了解相关的税收政策，准确计算应缴纳的税费，并及时缴纳，以避免不必要的经济损失，在交易过程中，需要保留好相关的凭证，寻求专业的帮助，以确保交易的顺利进行，希望本文能够对您有所帮助，让您在抵押房产过户的过程中更加从容和自信。