二手房交易中的贷款还款攻略

在二手房交易中，很多买家会选择向银行贷款来减轻购房资金压力，今天就来详细探讨一下二手房交易中贷款还款的相关问题。

贷款还款方式

目前常见的二手房贷款还款方式有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。

等额本息还款法是指在贷款期限内，每月以相等的金额偿还贷款本息，虽然每月还款额固定，但本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，这种还款方式比较适合收入稳定、对每月还款金额有明确规划的购房者。

等额本金还款法是指在贷款期限内，将贷款总额等分，每月偿还固定的本金，以及剩余贷款在本月所产生的利息，由于每月偿还的本金固定，而利息随着本金的减少逐月递减，所以每月还款总额逐月递减，这种还款方式前期还款压力较大，但总体利息支出相对较少，适合有一定经济基础、希望节省利息支出的购房者。

贷款还款计算

以某企业向银行贷款8万元偿还期为4年为例，假设贷款利率为5%。

1、等额本息还款法计算

每月还款额 = [贷款本金×月利率×（1 + 月利率）^n]÷[（1 + 月利率）^n - 1]

月利率 = 年利率÷12，n为还款总月数。

首先计算月利率：5%÷12 ≈ 0.42%

还款总月数：4×12 = 48个月

代入公式可得：

每月还款额 = [80000×0.42%×（1 + 0.42%）^48]÷[（1 + 0.42%）^48 - 1]

≈ 1777.45元

总利息 = 每月还款额×还款总月数 - 贷款本金

= 1777.45×48 - 80000

= 53217.6 - 80000

= -26782.4元（这里的负号表示支付利息）

2、等额本金还款法计算

每月还款额 = （贷款本金÷还款总月数）+ （贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率

第一个月还款额 = （80000÷48）+ 80000×0.42%

≈ 1733.33 + 336

= 2069.33元

第二个月还款额 = （80000÷48）+ （80000 - 80000÷48）×0.42%

≈ 1733.33 + （80000 - 1666.67）×0.42%

≈ 1733.33 + 326.67

= 2060元

以此类推，可以计算出每个月的还款额。

总利息 = （第一个月还款额 + 最后一个月还款额）×还款总月数÷2

第一个月还款额为2069.33元，最后一个月还款额 = （80000÷48）+ （80000 - 80000×47÷48）×0.42%

≈ 1733.33 + （80000 - 78333.33）×0.42%

≈ 1733.33 + 70

= 1803.33元

总利息 = （2069.33 + 1803.33）×48÷2

= 3872.66×48÷2

= 92910.24元

影响还款的因素

1、贷款利率

贷款利率是影响还款金额的最重要因素，不同的银行、不同的贷款产品以及不同的贷款期限，贷款利率都可能有所不同，购房者在选择贷款时，应尽量争取较低的贷款利率，以减少利息支出。

2、贷款期限

贷款期限越长，每月还款额越低，但总利息支出越高；贷款期限越短，每月还款额越高，但总利息支出越低，购房者应根据自己的经济实力和还款能力，合理选择贷款期限。

3、还款方式

如前文所述，等额本息还款法和等额本金还款法的还款金额和利息支出有所不同，购房者应根据自己的实际情况选择合适的还款方式。

4、提前还款

如果购房者在贷款期间有足够的资金，提前还款可以减少利息支出，但不同的银行对于提前还款可能会有不同的规定，如是否需要支付违约金、提前还款的时间限制等，购房者在提前还款前，应了解银行的相关规定。

二手房贷款还款注意事项

1、按时还款

按时还款是保持良好信用记录的关键，如果购房者未能按时还款，将会产生逾期罚息，同时还会影响个人信用记录，对今后的贷款、信用卡等金融业务产生不利影响。

2、了解还款方式和还款计划

购房者在签订贷款合同前，应仔细了解还款方式和还款计划，确保自己能够按时足额还款，如果对还款方式或还款计划有疑问，应及时向银行咨询。

3、注意还款账户余额

购房者应确保还款账户中有足够的余额，以避免因账户余额不足而导致还款失败，购房者应定期查询还款账户余额，及时了解账户情况。

4、保存还款凭证

购房者应保存好还款凭证，以备日后查询和核对，还款凭证是证明购房者按时还款的重要依据，对于维护购房者的合法权益具有重要意义。

二手房贷款还款是一个复杂的问题，购房者在购房前应充分了解相关知识，选择合适的贷款方式和还款方式，合理安排还款计划，确保按时足额还款，避免逾期罚息和信用记录受损，购房者在还款过程中应注意保存好还款凭证，及时了解账户情况，如有问题应及时向银行咨询。