在二手房交易市场中，企业产房屋因其独特的性质和产权状况，可能会出现各种复杂的情况，企业产被抵押贷款就是较为常见且容易引发纠纷的问题之一，作为一名二手房中介，我在多年的从业经历中，遇到过不少此类案例，深知其中的门道和需要注意的要点。
企业产房屋的基本概念和特点
企业产房屋是指由国有企业、集体企业以及其他所有制企业拥有的房屋，这类房屋的产权归企业所有，企业通常会将房屋分配给职工居住或用于其他经营用途，与普通的商品房相比，企业产房屋具有以下特点：
1、产权限制：企业产房屋的产权受到企业的一定限制，职工或其他使用者只有在符合企业规定的条件下才能享有一定期限的使用权，并且不能随意转让、抵押等。
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2、租金问题：企业产房屋的租金标准通常由企业自行制定，可能相对较低，但也可能存在调整的情况。
3、企业管理：企业对企业产房屋有一定的管理责任，包括房屋的维护、修缮等。
企业产房屋被抵押贷款的常见情况
1、企业资金周转需求
企业在经营过程中，可能会遇到资金短缺的情况，此时企业可能会将其拥有的部分房屋进行抵押贷款，以获取资金用于企业的发展、偿还债务等。
2、历史遗留问题
在过去的一些时期，可能由于政策等原因，企业在未经相关部门批准的情况下，擅自将企业产房屋进行了抵押，这种情况在一些老企业中较为常见。
3、个别企业违规操作
个别企业可能为了自身利益，违规将企业产房屋进行抵押，而未充分考虑到后续可能对房屋交易带来的影响。
企业产房屋被抵押贷款对二手房交易的影响
1、交易风险增加
如果购房者在不知情的情况下购买了被抵押的企业产房屋，那么在后续办理房屋过户手续时，可能会面临银行行使抵押权的风险，导致交易无法顺利完成，购房者的权益受到损害。
2、合同纠纷
在二手房交易中，如果卖方隐瞒了房屋被抵押的事实，而买方在签订购房合同后才发现，那么双方就可能会产生合同纠纷，买方可能会要求解除合同、退还购房款，并要求卖方承担违约责任；卖方则可能会以各种理由拒绝承担责任，从而引发诉讼。
3、产权纠纷
由于企业产房屋的产权性质较为特殊，被抵押后可能会导致产权关系更加复杂，在后续的产权变更过程中，容易出现产权纠纷。
四、购房者在购买企业产被抵押贷款房屋时应注意的事项
1、仔细审查房屋产权状况
购房者在购买企业产房屋前，一定要要求卖方提供房屋的产权证明文件，并仔细审查房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况，可以通过向企业查询、到房产管理部门查询等方式，核实房屋的产权状况。
2、要求卖方提供抵押解除证明
如果房屋存在抵押情况，购房者应要求卖方在签订购房合同前，解除抵押手续，并提供抵押解除证明，只有在抵押解除后，房屋才能进行正常的交易。
3、签订详细的购房合同
购房者在签订购房合同时，应明确约定房屋的产权状况、抵押情况、交易价格、付款方式、违约责任等重要条款，以保障自己的权益，购房合同中应明确约定卖方有义务在规定的时间内解除抵押手续，否则应承担相应的违约责任。
4、寻求专业法律帮助
如果购房者对企业产房屋的交易存在疑问或不确定的情况，建议寻求专业律师的帮助，以确保交易的合法性和安全性。
五、二手房中介在处理企业产被抵押贷款房屋交易时的职责
1、如实告知购房者房屋产权状况
二手房中介作为专业的房产交易服务人员，有义务如实告知购房者房屋的产权状况，包括是否存在抵押、查封等情况，如果中介隐瞒了房屋的真实情况，导致购房者遭受损失，中介应承担相应的法律责任。
2、协助购房者审查房屋产权证明文件
二手房中介应协助购房者审查房屋的产权证明文件，确保文件的真实性和合法性，中介应提醒购房者注意文件中的重要条款和内容，避免购房者因不了解文件而遭受损失。
3、督促卖方解除抵押手续
二手房中介应督促卖方在签订购房合同前，解除抵押手续，并提供抵押解除证明，如果卖方未能按时解除抵押手续，中介应及时与卖方沟通，了解原因，并采取相应的措施。
4、提供专业的交易建议
二手房中介应根据自己的专业知识和经验，为购房者提供专业的交易建议，帮助购房者做出正确的决策，中介应提醒购房者注意交易过程中的风险和注意事项，避免购房者因疏忽而遭受损失。
案例分析
案例一：
购房者小李在购买一套企业产房屋时，没有仔细审查房屋的产权状况，也没有要求卖方提供抵押解除证明，在签订购房合同后，小李才发现房屋存在抵押情况，无法办理过户手续，小李要求卖方解除抵押手续，但卖方以各种理由拒绝承担责任，小李无奈之下，只能向法院提起诉讼，经过法院审理，最终判决卖方承担违约责任，退还小李的购房款，并赔偿小李的损失。
案例二：
购房者小张在购买一套企业产房屋时，虽然仔细审查了房屋的产权状况，但没有注意到房屋存在多个抵押情况，在办理过户手续时，银行行使抵押权，导致交易无法顺利完成，小张要求卖方退还购房款，但卖方以房屋存在抵押情况为由，拒绝退还购房款，小张无奈之下，只能向法院提起诉讼，经过法院审理，最终判决卖方承担违约责任，退还小张的购房款，并赔偿小张的损失。
通过以上案例可以看出，购房者在购买企业产房屋时，一定要仔细审查房屋的产权状况，要求卖方提供抵押解除证明，并签订详细的购房合同，以保障自己的权益，二手房中介在处理企业产房屋交易时，也一定要如实告知购房者房屋的产权状况，协助购房者审查房屋产权证明文件，督促卖方解除抵押手续，并提供专业的交易建议，以确保交易的合法性和安全性。
企业产房屋被抵押贷款是二手房交易中较为常见的问题之一，购房者和二手房中介在交易过程中一定要高度重视，购房者要仔细审查房屋的产权状况，要求卖方提供抵押解除证明，并签订详细的购房合同；二手房中介要如实告知购房者房屋的产权状况，协助购房者审查房屋产权证明文件，督促卖方解除抵押手续，并提供专业的交易建议，才能避免因企业产房屋被抵押贷款而引发的纠纷和风险，保障购房者和二手房中介的合法权益，政府部门也应加强对企业产房屋交易的监管，规范企业的行为，维护市场的稳定和健康发展。
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