抵押房产可否使用居住权

本文深入探讨了抵押房产是否可以使用居住权这一复杂且具有重要现实意义的问题，通过对相关法律法规的剖析、理论层面的探讨以及实际案例的研究，全面阐述了抵押房产与居住权之间的关系、可能面临的冲突以及在不同情况下的处理方式，也提及了在这一领域中可能存在的一些问题及挑战，并对未来的发展趋势进行了展望。

一、引言

随着我国房地产市场的不断发展和相关法律制度的日益完善，抵押房产和居住权这两个概念在人们的生活中变得越来越重要，抵押房产是一种常见的融资手段，为房产所有者提供了资金融通的途径；而居住权则是一种新的物权类型，旨在保障特定人群的居住权益，当这两者同时存在于同一房产上时，就不可避免地产生了一系列的问题，其中抵押房产可否使用居住权便是一个备受关注的焦点。

二、抵押房产与居住权的基本概念

（一）抵押房产

抵押房产是指房产所有者以其房产作为抵押物向债权人提供担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，抵押房产的设立需要办理抵押登记手续，未经登记，抵押权不成立。

（二）居住权

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，居住权的设立一般通过书面合同或者遗嘱的方式进行，并需要办理登记手续，居住权的设立旨在保障特定人群的居住权益，如老年人、残疾人、离婚后无房居住的一方等。

三、抵押房产与居住权的关系

（一）一般情况下的共存

在大多数情况下，抵押房产和居住权可以同时存在于同一房产上，房产所有者在将房产抵押给银行以获得贷款的同时，为了保障其年迈父母的居住权益，又在房产上为其父母设立了居住权，这种情况下，抵押房产的所有权仍然归房产所有者所有，只是在其不履行债务时，银行有权依法处置该房产；而居住权则赋予了特定人群在该房产上的居住权利，不受抵押权的影响。

（二）可能产生的冲突

尽管抵押房产和居住权可以同时存在，但在某些情况下，两者之间可能会产生冲突，当抵押房产的所有权人需要对该房产进行处分（如出售、出租等）时，居住权人的居住权益可能会受到影响，如果抵押房产被依法拍卖，居住权人的居住权益也可能会面临被剥夺的风险。

四、抵押房产使用居住权的法律规定

（一）我国现行法律规定

我国《民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

根据以上规定，我国法律允许抵押房产和居住权同时存在，但对于抵押房产使用居住权的具体问题并没有作出明确的规定，这就导致了在实践中，对于抵押房产使用居住权的处理方式存在一定的争议。

（二）其他国家和地区的法律规定

在其他国家和地区，对于抵押房产使用居住权的问题也有不同的规定，在德国，居住权的设立优先于抵押权，即使抵押权人在抵押权实现时，也不能剥夺居住权人的居住权益，而在法国，居住权的设立则需要经过抵押权人的同意，否则居住权人的居住权益将无法得到保障。

五、抵押房产使用居住权的实际案例分析

（一）案例一

2018年，张某将其名下的一套房产抵押给银行，以获得贷款100万元，2019年，张某的母亲李某因身体原因需要搬来与张某一起居住，张某便在该房产上为李某设立了居住权，2020年，张某因经营不善，无法按时偿还银行贷款，银行遂向法院提起诉讼，要求实现抵押权，在诉讼过程中，李某提出其在该房产上享有居住权，要求法院在拍卖该房产时保障其居住权益，法院经审理后认为，李某在该房产上设立的居住权合法有效，在拍卖该房产时，应当优先保障李某的居住权益。

（二）案例二

2017年，王某将其名下的一套房产抵押给银行，以获得贷款80万元，2018年，王某与李某离婚，双方在离婚协议中约定，王某名下的这套房产归李某所有，但李某需在该房产上为王某设立居住权，以保障王某的居住权益，2019年，王某因赌博欠下巨额债务，银行遂向法院提起诉讼，要求实现抵押权，在诉讼过程中，李某提出其在该房产上设立的居住权合法有效，要求法院在拍卖该房产时保障其居住权益，法院经审理后认为，李某在该房产上设立的居住权合法有效，但由于该居住权是基于王某与李某之间的离婚协议而设立的，因此在实现抵押权时，应当优先保障银行的抵押权，李某的居住权益只能在银行实现抵押权后得到保障。

（三）案例分析

通过以上两个案例可以看出，在抵押房产使用居住权的问题上，法院的处理方式存在一定的差异，在案例一中，法院认为居住权的设立优先于抵押权，在拍卖该房产时，应当优先保障居住权人的居住权益；而在案例二中，法院则认为居住权的设立虽然合法有效，但由于该居住权是基于王某与李某之间的离婚协议而设立的，因此在实现抵押权时，应当优先保障银行的抵押权，居住权人的居住权益只能在银行实现抵押权后得到保障，这种差异的产生主要是由于不同法院对于居住权和抵押权的性质、效力以及两者之间的关系存在不同的理解和认识。

六、抵押房产使用居住权存在的问题及挑战

（一）法律规定不明确

如前所述，我国现行法律对于抵押房产使用居住权的具体问题并没有作出明确的规定，这就导致了在实践中，对于抵押房产使用居住权的处理方式存在一定的争议，对于居住权人的居住权益受到影响时，居住权人应当如何维护自己的权益；对于抵押房产被依法拍卖时，居住权人的居住权益应当如何保障等问题，都没有明确的法律依据。

（二）登记制度不完善

居住权的设立需要办理登记手续，但目前我国的登记制度还存在一些不完善的地方，登记机关不统一、登记程序不规范、登记信息不公开等问题，都给居住权的设立和登记带来了一定的困难，由于居住权的登记信息不公开，也容易导致居住权的设立存在一定的风险，如居住权人可能会面临被他人恶意侵犯居住权益的风险。

（三）实践操作难度大

在抵押房产使用居住权的实际操作中，还存在一些难度较大的问题，对于居住权的期限、租金、维修等问题，双方当事人往往难以达成一致意见，这就容易导致居住权的设立和使用出现纠纷，由于居住权的设立和使用涉及到多个当事人的利益，如抵押人、抵押权人、居住权人等，因此在实际操作中，还需要协调各方当事人的利益关系，这也增加了实践操作的难度。

七、解决抵押房产使用居住权问题的建议

（一）完善相关法律法规

为了解决抵押房产使用居住权存在的法律规定不明确的问题，建议进一步完善相关法律法规，明确抵押房产使用居住权的具体问题，对于居住权人的居住权益受到影响时，居住权人应当如何维护自己的权益；对于抵押房产被依法拍卖时，居住权人的居住权益应当如何保障等问题，应当作出明确的法律规定。

（二）加强登记制度建设

为了解决居住权登记制度不完善的问题，建议加强登记制度建设，统一登记机关，规范登记程序，公开登记信息，还可以建立居住权登记信息查询系统，方便当事人查询居住权的登记信息，避免居住权的设立存在一定的风险。

（三）规范实践操作

为了解决抵押房产使用居住权在实践操作中存在的难度较大的问题，建议规范实践操作，明确居住权的期限、租金、维修等问题，加强对各方当事人的利益保护，还可以建立抵押房产使用居住权纠纷调解机制，及时解决居住权设立和使用过程中出现的纠纷。

八、深圳火焰鸟金融简介

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九、结论

抵押房产可否使用居住权是一个复杂且具有重要现实意义的问题，通过对相关法律法规的剖析、理论层面的探讨以及实际案例的研究，我们可以看出，在我国现行法律框架下，抵押房产和居住权可以同时存在，但对于抵押房产使用居住权的具体问题并没有作出明确的规定，这就导致了在实践中，对于抵押房产使用居住权的处理方式存在一定的争议，为了解决这一问题，建议进一步完善相关法律法规，加强登记制度建设，规范实践操作，也希望深圳火焰鸟金融等金融机构能够在提供房产金融服务的过程中，充分考虑抵押房产使用居住权的问题，为客户提供更加优质、便捷、高效的金融服务。