最近一年多时间，我国房贷利率一直在不断下降，目前五年期LPR已经下降到4.2%，而且各大银行在实际执行的过程当中，可以在LPR的基础上下调一定的基点，所以实际的房贷利率比4.2%还要低。
根据央行货币政策司司长邹澜表介绍，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点，这是有统计以来最低水平。
尤其是对那些房贷环比和同比连续三个月下降的城市，他们可以对房贷利率进行进行自主定价，有个别地方的房贷利率都已经下跌到3.7%左右。
根据一些研究机构研究的数据显示，2023年以来，全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，部分城市首套房贷最低利率已经降至3.7%；其中肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。
与新增房贷利率持续下降不同，目前房存量房贷利率仍然偏高。
虽然从2019年开始，我国已经开始对存量房贷利率进行调整，调整之后，大部分存量房贷都是实行LPR+加点值的模式，但至于加点值是多少，不同人不一样，有人可能是10个基点，有人可能是150个基点以上。
从整体来说，虽然过去一段时间LPR下降了，但存量房贷利率仍然比较高，据有关数据统计，目前约70%的存量房贷利率仍然达到5%左右，这个房贷利率要比当前的新增房贷利率高出80个基点左右。
按照这个利率差距来推算，同样是100万贷款等额本息30年期限，存量房贷每个月的月供要比新增房贷多出478元左右，一年时间就多出5736元的利息，这可不是小数目。
也正因为存量房贷利率比新增房贷利率高太多，所以很多人都呼吁对存量房贷利率进行下调，这样不仅可以减轻大家的负担还可以释放大家的消费潜力。
针对存量房贷客户关心的利率下调问题，最近一段时间央行相关负责人也表态了：鼓励银行下调存量房贷利率。
7月14日，国务院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上，就“个人住房贷款提前还款大幅增加”的情况，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
当然这只是一个鼓励政策，并不是强制政策。所以至于银行会不会执行，什么时候执行，以及能够下调多少一切都是未知数。
从目前各大银行的反映来，看很多银行对于下调存量房贷利率貌似都不怎么积极，很多银行都以“未接到通知”为由，拒绝给存量房贷下调利率。
而银行对于下调存量房贷利率之所以比较迟钝，甚至有点反感也可以理解。
毕竟目前房贷是银行最主要，也是最稳定的利润来源之一，尤其是对于那些大型商业银行来说，房贷占了很大一个比重，如果下调存量房贷利率无疑会对银行的利润造成很大的影响。
根据央行公布的数据显示，截至2023年第一季度末，我国个人住房贷款余额大约是39万亿左右，个人住房贷款占人民币贷款余额的比重大约是17%。
当然17%的比例只是一个整体水平，具体到不同的银行上面会有很大的差距，尤其对于国有6大行以及12家股份制银行来说，个人房贷占他们贷款余额的比重是比较高的。
我们以国有六大商业银行为例，截至2022年末，除了交通银行之外，另外五大商业银行个人住房贷款占贷款余额的比重都达到27%以上，其中建设银行和邮储银行占比更是达到30%以上。
虽然这个比例相对于前两年前已经有了较明显的下降，但个人住房贷款占这些大银行贷款余额的整体比重仍然偏高。
如果这些银行对存量房贷利率进行下调，无疑会对他们的利润产生很大的影响。
我们以建设银行为例，目前建设银行的个人住房贷款余额大约是6.5万亿左右，假如对存量房贷利率进行下调，平均每100万存量房贷每月可以减少200元的利息，那建设银行一年减少的利润将达到156亿左右，这个减少的利润是非常明显的。
由此可见，如果大范围对银行存量房贷利率进行下调，相当于抽了银行的血，银行肯定是很难受的。
当然对于银行来说，如果不下调存量房贷利率，他们也会面临很难的选择。
在当前整体房贷利率或者经营贷利率，消费的利率比较低的情况下，居民存款却不断增加，再加上当前理财市场收益率比较低，所以很多居民都开始将手头的资金用于提前还房贷。
即便有些居民没钱的，但在当前信贷审批比较宽松的情况下，很多客户仍然通过在其他银行申请贷款来置换原来的房贷，从而降低利息成本。
2022年以来提前还房贷已经成为了一种热潮，很多居民都纷纷选择提前还房贷，这对银行来说同样存在很大的损失。
所以现在摆在银行面前是一个艰难的选择题，到底要不要下降存量房贷利率是一个很头疼的事情。
如果下调存量房贷利率，银行的利润会明显下降，但如果不下调存量房贷利率，又有可能导致更多的客户提前还款，甚至导致客户流失，银行利润同样也会受到影响。
在艰难挣扎之后，我估计各大银行最终还是会做出妥协，允许存量房贷客户进行下调利率，大多做法应该是通过发放新贷款来置换原来的存量房贷。
但我估计各大银行不会特别推出通知告知所有存量房贷客户可以下调利率，最终还是需要客户主动去申请，然后银行去审批，而且审批过程估计不会太快，能拖一天算一天。
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