抵押期间房产转让的那些事儿

在二手房交易的复杂世界里，有一个常见且备受关注的问题：抵押期间房产是否可以转让？这不仅涉及到房产所有者的权益，也关系到潜在买家的利益以及整个房地产市场的交易秩序，作为一名二手房中介，我将深入探讨这个问题，为您提供全面且专业的解读。

什么是房产抵押

房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，在抵押期间，房产的所有权仍然归属于抵押人，但抵押权人享有在债务履行期限届满未能清偿债务时，依法以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的权利。

抵押期间房产转让的相关法律法规

1、《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2、《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间房产转让的条件和程序

1、通知抵押权人

根据《民法典》的规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，这是抵押期间房产转让的首要条件，通知的方式可以是书面通知，也可以是其他能够证明抵押权人已经知晓转让事宜的方式。

2、取得抵押权人同意（并非绝对）

虽然法律规定抵押期间房产可以转让，但并非所有情况下都不需要抵押权人的同意，在实践中，如果当事人之间另有约定，那么就需要按照约定来执行，如果抵押合同中明确规定抵押期间房产转让需要经过抵押权人书面同意，那么抵押人在转让房产时就必须取得抵押权人的书面同意。

3、清偿债务或提存

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，这是为了保障抵押权人的利益，防止抵押人通过转让房产逃避债务，如果抵押人无法提前清偿债务，那么就需要将转让所得的价款提存，待债务到期后再进行处理。

4、办理相关手续

在完成上述步骤后，抵押人需要与受让人一起办理房产过户手续，房产过户手续是房产转让的关键环节，只有办理了过户手续，受让人才能取得房产的所有权，在办理过户手续时，需要提交相关的证明材料，如房产证、抵押合同、转让合同、抵押权人同意转让的证明（如有）等。

抵押期间房产转让对各方的影响

1、对抵押人的影响

抵押人在抵押期间转让房产可以获得资金，但同时也需要承担一定的风险，如果转让房产的价格低于抵押债务的金额，那么抵押人可能需要承担剩余债务的偿还责任，如果受让人在不知情的情况下购买了存在抵押的房产，那么在债务到期后，抵押权人可能会行使抵押权，导致受让人的房产权益受到损害。

2、对抵押权人的影响

抵押权人在抵押期间房产转让的情况下，其抵押权不受影响，这意味着抵押权人仍然有权在债务到期后，以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，如果抵押人转让房产的价格低于抵押债务的金额，那么抵押权人可能需要通过其他途径来实现自己的债权，如要求抵押人承担违约责任等。

3、对受让人的影响

受让人在购买抵押期间的房产时，需要承担一定的风险，如果抵押人未能及时通知抵押权人或者未能取得抵押权人同意转让房产，那么受让人可能会面临抵押权人行使抵押权的风险，导致房产被查封、拍卖等，如果受让人在不知情的情况下购买了存在抵押的房产，那么在债务到期后，抵押权人可能会行使抵押权，导致受让人的房产权益受到损害。

如何避免抵押期间房产转让带来的风险

1、对抵押人来说

（1）在签订抵押合同前，要充分了解房产的抵押情况，包括抵押金额、抵押期限、抵押权人等信息。

（2）在转让房产前，要及时通知抵押权人，并取得抵押权人同意转让房产的书面证明。

（3）如果无法提前清偿债务，要按照法律规定将转让所得的价款提存，待债务到期后再进行处理。

2、对抵押权人来说

（1）在抵押合同中明确约定抵押期间房产转让的条件和程序，如是否需要经过抵押权人同意、是否需要提前清偿债务或提存等。

（2）在抵押期间，要密切关注抵押房产的情况，及时了解抵押人是否有转让房产的意向。

（3）如果发现抵押人未经同意转让房产，要及时采取措施，如要求抵押人承担违约责任、行使抵押权等。

3、对受让人来说

（1）在购买房产前，要仔细查看房产证和抵押合同，了解房产的抵押情况。

（2）如果发现房产存在抵押，要要求抵押人提供抵押权人同意转让房产的书面证明。

（3）在签订转让合同前，要咨询专业律师，了解自己的权益和风险。

抵押期间房产是否可以转让是一个复杂的问题，需要各方在法律的框架内谨慎处理，作为二手房中介，我建议在进行房产交易时，各方要充分了解相关法律法规和交易流程，避免因不了解情况而带来不必要的风险和损失，我也希望通过我的介绍，能够让更多的人了解抵押期间房产转让的相关知识，为房地产市场的健康发展做出贡献。