口头约定房产抵押，究竟合法与否？

在日常生活和经济活动中，房产抵押是一种常见的融资和担保方式，关于口头约定房产抵押是否合法的问题，却常常引发争议和困惑，本文将深入探讨这一问题，分析口头约定房产抵押的合法性、风险以及相关的法律规定和实践案例。

口头约定房产抵押的概念

口头约定房产抵押是指当事人之间通过口头方式达成的关于将房产作为抵押物以获取贷款或其他债务担保的协议，与书面合同相比，口头约定没有书面形式的证明，只有当事人之间的口头陈述和意思表示。

口头约定房产抵押的合法性分析

1、法律规定

根据我国《民法典》第四百条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同，以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具等抵押的，或者以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

从该条规定可以看出，对于一般的房产抵押，法律明确要求采用书面形式订立抵押合同，这意味着口头约定房产抵押在形式上可能不符合法律规定，需要注意的是，法律并未完全否定口头约定房产抵押的效力，在某些情况下，口头约定房产抵押仍然可能被认定为有效。

2、实际履行情况

在实际生活中，当事人之间可能会因为各种原因而选择采用口头约定房产抵押的方式，双方之间关系密切，信任度高，或者由于紧急情况需要尽快获得贷款等，在这种情况下，如果当事人能够证明口头约定的存在，并且实际履行了抵押合同的主要义务，如将房产交付给抵押权人占有等，那么口头约定房产抵押可能会被认定为有效。

3、善意第三人的保护

根据《民法典》第四百零三条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人，这意味着，如果房产抵押未经登记，抵押权人不能对抗善意第三人，善意第三人是指不知道或者不应当知道抵押合同存在的第三人，在这种情况下，如果第三人在不知情的情况下购买了抵押房产，抵押权人将无法实现其抵押权。

从法律规定和实际履行情况来看，口头约定房产抵押的合法性存在一定的不确定性，在某些情况下，口头约定房产抵押可能会被认定为有效，但在更多的情况下，口头约定房产抵押可能会被认定为无效。

口头约定房产抵押的风险

1、证据难以证明

由于口头约定没有书面形式的证明，只有当事人之间的口头陈述和意思表示，因此在发生纠纷时，证据难以证明，如果一方当事人否认口头约定的存在，另一方当事人将很难证明其真实性，这可能会导致纠纷无法得到及时解决，甚至可能会使抵押权人的权益受到损害。

2、无法对抗善意第三人

如前所述，如果房产抵押未经登记，抵押权人不能对抗善意第三人，这意味着，如果第三人在不知情的情况下购买了抵押房产，抵押权人将无法实现其抵押权，这将使抵押权人的权益受到严重损害，甚至可能会导致其经济损失。

3、法律风险

由于口头约定房产抵押的合法性存在一定的不确定性，因此在发生纠纷时，当事人可能会面临法律风险，如果口头约定房产抵押被认定为无效，抵押权人将无法实现其抵押权，甚至可能会承担一定的法律责任。

相关的法律规定和实践案例

1、法律规定

除了《民法典》第四百条和第四百零三条的规定外，我国还有其他相关的法律规定和司法解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十三条规定，当事人以交通运输工具抵押，抵押合同成立时抵押权设立，但是未经登记，不得对抗善意第三人。

2、实践案例

在实践中，也有一些关于口头约定房产抵押的案例，在某起案件中，甲与乙签订了一份口头约定房产抵押合同，约定甲将其名下的一套房产抵押给乙，以获取贷款，后来，甲未能按时偿还贷款，乙要求实现抵押权，甲却否认了口头约定的存在，并表示该房产并未抵押给乙，在这种情况下，乙很难证明口头约定的存在，最终法院认定口头约定房产抵押无效，乙无法实现其抵押权。

口头约定房产抵押的合法性存在一定的不确定性，在某些情况下，口头约定房产抵押可能会被认定为有效，但在更多的情况下，口头约定房产抵押可能会被认定为无效，在进行房产抵押时，建议当事人采用书面形式订立抵押合同，并及时办理抵押登记手续，以确保抵押合同的有效性和抵押权人的权益，当事人也应该注意保留相关的证据，以避免在发生纠纷时无法证明口头约定的存在。