建行打响深圳“带押过户”第一枪，更适合二贷买家？

热了近一年的“带押过户”迎来实质性进展，建设银行打响了深圳“带押过户”第一枪。

昨晚开始，众多贷款经理和中介朋友圈都在转发建行带押过户的宣传海报，终于这一政策正式落地。如何申请，怎么办？这一次是列的相当详细：

ONE

仅支持行内贷款过户

适合二贷换房客户

建行的口径：对于符合条件的客户，都可以通过买家向银行申请二手房贷款优先用于归还卖家原有未还完的房贷，剩余资金直接发放至卖方个人账户。

什么样的客户是符合条件的：

1、房子是个人产权，公司产权不行。

2、只能有一次抵押，二抵不行。

3、房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分。

4、买方必须是全款或者纯商贷。

5、上一手房贷必须是建行的，下一手必须是建行的纯商贷。

湾帮主向建设银行的个贷经理进行详细咨询，得到的回复是，的确已经开启这项业务，但仅支持建行内的贷款过户模式。除了满足以上条件外，还有两个很具体的落地要求：

1、买卖双方不能是亲戚朋友之间内部的关联交易；

2、买家的首付款必须大于卖家的贷款余额，资金监管金额>上一手欠款。

第一条比较好满足，第二条就有些苛刻了。如果按照这个要求，那么带押过户只适合想要多付首付款的或者首付至少五成以上的买家。

说白了，更适合的是换房的改善家庭。

TWO

省去赎楼步骤

交易费用少3万左右

关于费用方面，个贷经理表示以不动产登记中心公布的为准，银行方面没有额外的费用收取。

湾帮主查询到的是，交易过程中担保费：0.5%起，公证费：0.8%起。‍

过去，二手房交易模式是：卖家（有按揭欠款）需要融资赎楼的→申请赎楼→银行批贷款→出贷款承诺函→担保公司出保函→赎楼→过户。

赎楼过程中，一旦涉及“过桥”费用，时间越长，成本越高。带押过户则在这方面等于去掉了担保公司的整个赎楼步骤。

直接点，就是省去1%的担保费和1%的短贷利息。按照以往的整体交易费用预估，交易费用至少能省3万左右。

操作流程细节

1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。

THREE

坪山首例“虚晃一枪”

交易费省去80万！

据不完全统计，目前共有15个省份100多个地市开展了带押过户，但落地下来的实操用户并不多，深圳算是最早的那一批。

去年9月1日，坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。深圳人为之一振，免赎楼节约了太多交易时间和成本！

据坪山公证透露，该处于同年6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产，4000多万交易资金。

据媒体报道，此次交易的是写字楼物业，房子“双押”（先后两次抵押）在民间金融机构；买家以公司名义购买，并一次付款。为消除买卖双方顾虑，联系坪山公证处完成此次交易。

通过这种交易模式，这次交易为买卖双方节省了近80万元。

不过很快，坪山公证处又表示，“免赎楼带押过户”业务目前只针对不良资产和查封房产。如今，随着建行的破冰，相信会有更多银行加入，全面覆盖普通二手房交易。