成都楼市：市中心城区老公房（老破小），满足这几点才能买

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提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。

提问：雕叔你好 ，成都看了一个盘，这是第一个交资料要选房的楼盘，推出很多栋还分一二单元，第一次开盘选房，根本没头绪，麻烦给个参考呗，谢谢。

回答：开盘时，购房者的大部分时间都是在等，真正的用在选房看房的时间其实很短，应该熟悉开盘的流程，做到心中有数，买不到心仪的房屋也不要着急。切不可作出一时冲动而下定的举动。房源销控表上不可能显示所有的数据，有的单价，优惠前总价没有显示，建议看好提前算出单价，如果单价超出你的预期，那建议你最好不要下单。要提前确定哪几栋楼、哪些户型涉及到开盘，根据自身的需求和对于开盘的基本信息的了解做好几套预购方案，毕竟房源有限。开盘之前楼盘一般当天才会放出价格，但是购房者要提前根据销售人员给出的模糊范围，确定心理价位，确定自己的承受底线，如果开盘当天的价格超过了可以承受的范围，就放弃。

提问：雕叔，您好！关注您很久了。我大体情况是这样的，目前有一套自住的房子，小套三（88个平方），楼盘是三圣乡的绿岛筑，有按揭（剩30来万，），有一个小孩（不满一岁），爱人今年带小孩没上班，明年会上班。因为居住环境和为小孩读书考虑，目前有打算把房子卖了然后当成首付，再贷款150万左右换一套面积大一点、配套学校好点的二手房，希望房龄最好在10年内，底线是15年内，房子总价控制在350万左右。目前主要考虑锦江区和青羊区。首先，锦江区是攀成钢和三官堂这2个区域，主要关注成师附小慧源校区和盐道街小学东区这2个学校，但这两处的房子要么比较老旧或者环境、户型什么的不怎么喜欢，要么总价太高（如澳龙名城、流金岁月、瑞升橡树林等楼盘）。然后是青羊区是外金沙区域，主要关注泡小西区和金沙小学这2个学校，金沙小学因为人太多了，最想的是能买泡小西区片区，但这个片区的房子比较少，房龄在10~15年，总价也比较高，多半会超预算（如时代尊城、朗基龙堂等楼盘）。然后是金沙小学片区，房子比较多，然后也在预算内（如金沙鹭岛、中大君悦金沙等楼盘），但担心后面这块的人会越来越多，所以很纠结。再后面又看到不远处的保利金香槟等几个楼盘，虽然片区的学校没有前面2个学校好，但房龄、户型、环境什么都比较可以，所以想买一套自己居住，然后剩下一部分钱在泡小片区再按揭买套小户型，挂小孩的户口来读书，平时租出去。但这样的话压力很大，而且相关政策什么的还不清楚，不知道能不能这么操作。故烦请雕叔提供专业的意见，应该怎么选择比较好，或者推荐一些其他的选择，谢谢！

回答：其实你的思维和想法已经是非常成熟的了，很不错。绿岛筑所在的三圣乡板块其实也不错，但是当下学区分布不均，绿岛筑图个地铁医院配套，学校的话确实差强人意，加之是小套三，自住不太适宜，有这样改善升级的想法，我们也强烈支持。总价350万，在锦二片区买改善基本都是老房子，到攀成钢或者东湖的话，也是和你说的情况很相似，基本是一些老房子或者户型不咋的，单价还很高的楼盘，目前市面上稍微能兼顾自住改善和学区的房源，单价都是不低的。包括你转战看的内金沙和内光华，尤其是内光华，房龄是稍大一些，价格也居高不下，泡小西区，青羊实验中学附小的满足（10年内次新改善）情况的二手房几乎是不存在，最好的办法还是选择内金沙，包括金沙鹭岛和中大君悦系列，当下是能够满足一些的，比如中大君悦金沙四期、金沙鹭岛二三四期，我觉得如果只买一套，这边几乎是最优解了。另外你说的分拆打发，外金沙的保利金香槟，当下改善房源最低价是257万，这样下来你们剩余可能不到100万，可以看看天合凯旋天际湾挂户。但这样的话，又有必要卖绿岛筑了吗？或者说自筹资金买一套卓锦城/锦江城市花园小套一挂户？如果你们工作地点偏西门的话，我觉得买内金沙一套兼顾自住和改善的最好的，还能腾出一个普通资格，方便今后另行投资。

提问：雕叔你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔你好！本人42岁，坐标成都。三口之家，名下有三套房，两个房龄超过15年的南二环附近的套三，面积120以上的住房，（一套自住）另外一个是锦江区的红星国际（学区房）。目前无成都购房资格，请问：1、需要将手上的房产重新做资产优化配置  2、公婆今年70岁，在14年在高新南区购入住房一套，可享受落户政策。3、目前，子弹约300，主投资公募基金4、如果手上套三五楼的多层房子短时间不能成交该怎么办？红星国际学区房18年买来摇号，现租金2200每月，买入价格加税费163万，为什么这个房子始终涨不起来？需要继续持有吗？

回答：1、如果需要做资产配置的话，你只有把你2套房龄超过15年的房子卖掉，换置更有价值版块的次新房。因为房龄一旦超过15年，从它的升值空间来说，都会受到影响。2、如果能落户高新南区，子弹又有300万，可以考虑大源版块的房子。3、5楼步梯本来就不好出售，如果你真心想要出售，唯一的标准就是割肉出售。没有其他更好的办法。4、红星国际小区不错，这两年你没有看到涨幅，是因为从18年开始，成都的房价整体都属于横盘期，除了郊区，基本都没有涨幅。因为它位置不错，后期涨幅空间肯定是有的，建议你继续持有。

提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

提问：雕叔，是不是一定要在大城市才有前途？生活在小城市或者县城未来一定前途黯淡吗？

回答：说到城市的问题上，每个人都会有自己的一番见解，屁股决定脑袋的事情。很多人会劝那些没来过或者已离开的大城市的人来或者留在大城市，承受高昂的房价、激烈的竞争，认为这样才是一种人生追求，追求成功。而一直在小城市或者回到小城市的人，觉得小城市压力小，生活安逸，能切实感觉到开心，有些人不适合在大城市拼搏，难道有错吗？其实关于留在哪里，哪有什么定论？每个人自己觉得好的，就是好的，哪怕别人说的天花乱坠也没用。一个人会因为做了某件事而后悔，但后悔的程度绝对要低于没有做某件事而后悔的程度。因为做过了某件事，知道它的好与坏，是否适合，自己是否能够掌控，了解了本质之后，后悔与否也能够坦然接受。而没做过的而又想做的事情，对其的向往程度大多是会无限放大的。每个人认为值得就好！

提问：雕叔你好，我妈是湖南户口，前年7月25日在眉山天府恒大文化旅游城买了一百多平的房，做的全款分期，说的有优惠，这个全款分期不是和银行签合约，是跟开发商签合同，折扣算下来才8.8折，总价100多万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让。我老公的父母也在眉山，我自己住成都，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，但是看你文章后，深受体会，早该看到不然我不会买眉山的了，好后悔，现在该怎么办呢。

回答：你好感谢赞赏！之前也提过，带文旅的都回避！首先从投资角度看，有两个致命点,第一：选筹错误，天府恒大旅游城是眉山远城区靠近彭山区，不在眉山市区，离成都还是有段距离，打算自住可入，投资回避。恒大文化旅游城属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买在成都主城区。第二：没有利用好贷款的杠杆，你全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步都错。

提问：雕叔你好！你说的房产赠予百分之一买卖百分之九十九，是要分两次办理手续?还是一次就可以办理好呢?赠与后，如户口一直不迁出，会不会一定时间后户口自动移到集体户呢?

回答：你好！必须分两次。如果是夫妻共同的名字需要变更成一个人的，然后再赠予1%。第二在99%买卖，网签过户。房子赠予后户口自动转入集体户。

提问：雕叔你好，是这样的之前看房的时候留个信息在中介那边，然后上周接到中介电话说是有路地铁口有小商铺，可以考虑一下，想到现在成都地铁线路越来越好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问雕叔我这样做合适吗？

回答：你好，随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析：第一、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展；第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁+商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

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