对当下房地产的几点看法（二）

二、合理的房贷比究竟是多少？租还是买？

近日，在国新办召开的新闻发布会上，建设银行董事长田国立表示，我们现在租售比基本是1：700，显然这个比例在全世界来讲，租房都是合算的，这个时候再买房肯定不合适了。

对于租售比的合理区间，我们通常举国际通行比例，大约是300以下较为合理，超过500则买房不如租房。这个比例有一定参考意义，国内10年前的房价与租金比例大概能与之应证。但经过又一个10年发展，原有的租售比合理区间确有上抬的客观必要。

这个比例有三点不足，第一中国是个新兴市场国家，房地产市场发展较快，由于居住条件改善、房屋品质提升、配套完善成熟，房价呈小幅快跑、房价涨幅快于租金涨幅是正常现象；第二该比例只是静态考虑与看待市场，如果国内租金像德国那样，长期稳定不涨，房东肆意涨租还可能违法，那的确这个比例有较强的参考价值，但就国内市场，特别是拿一线城市来看，在出租房源紧张、收入更高的人可以承担更贵的房租的情况下，势必产生挤出效应，房东提高房租也是对高房价的一种防御。如果预计未来房租大幅上升几率极高，则租不如买，至少买房可以锁定未来租金支出的机会成本；第三也是最重要的，如果打算在一个城市常住，就应该着重考虑买房而不是租房，“恒产者始有恒心”，而且住自己的产权房给予人的安全感、踏实感、满足感无与伦比，无可替代。

另一方面，当前一线城市、强二线城市房价已非常之高，租售比700以上比比皆是，局部地区甚至在1000以上，这种情况下，是否还应当鼓励买房，特别是在预期未来房价稳定，大涨概率不高的情况下，是否还应当买房，这是一个问题。当前一线城市房租也已高企，到了年轻人需要合租才能分担，甚至因负担不起高昂房租不得不返乡的程度。如果房租在当前水平上继续大幅上涨，对于城市发展力、新市民融入及打造安居乐业新生活的环境，都是极为不利的，特别是一线城市及杭州、厦门、成都等新一线、强二线城市。

对此，我们的总体看法是，如果打算在一个城市生活并长期居住，结婚成家立业，买房是不二之选，当然前提是量力而行，不追求过大过奢的房子，而以满足基本生活需求、满足大部分需求为主的置业，同时也要为未来家庭生活升级留一定余量，简单说就是一线城市考虑两居，二线城市考虑三居为主；如果是换房需求，最好是“卖旧换新”，还贷压力小一些，像10多年前，新购一套房，老房出租收益作为新购房还贷补充，已不太合适，尤其是北京、上海、深圳这三大城市不合适也不合理。

之所以相比之下，我们更建议购房，还有一个重要原因是“租赁同权”在真正落实方面还有很长的道路要走。打个比方，孩子入学，肯定自购房优于租房，而且对于学校紧俏的热点地区，租房入学还需要提供社保等多种手续，在外区有房本区租房的，教育部门一般要求回房产地入学，购房学区派位租房全区派位，租房并不保险。真正解决低收入者的居住问题、孩子入学问题、交通出行问题，还需要政府出台倾斜政策，予以支持，单靠一个“租售同权”并不能解决所有问题。

短期看，的确面临即时买入与租房过渡、择机出手的抉择问题。过去20年，北京房地产市场出现过几次大的调整，2002年北京出台“两个一千万平米住房”政策以后、2008年全球金融危机以后、2011年下半年“国八条”以后、2015年以后、2020年疫情以后，北京房地产价格均出现了明显下降，最大降幅约在15-20%，调整期短则半年，长则一年。事后证明，每一次下调都是为更好的消化与调整，都是极佳的买入时机，而且与房东、开发商有议价或优惠的空间，地段、户型上能有更多选择，资金准备期也较为宽裕，但大多数人在市场清淡时是持观望态度，很多人还指望房价能跌得更深，这种可能性实际是没有的。为何？因为当房价往下走时，每个百分点都会有不同能力的人承接，每5个百分点会出现一个大的承接主体，所以北京大约最多跌20%，则跌无可跌，反而是更加确认了底部。当然，对于普通人来讲，没必要一定要苛求抄底，当底部确认，成交量往上走，价格止跌，并且有5%-10%的上升空间时，可能是最好的买入时机。就目前北京市场的热度，基本判断是已度过下行周期，正处于平稳上行的阶段。该不该下手，对于确有即时之需的人来说，就不言自明了。

过去房地产，特别是一线城市的房产是非常优质的投资品，但在目前价位上，在房住不炒的大背景下，房产更适合以自住为前提的需求，而且真正的自住需求也能够有效抗衡风险。当前形势下，多囤、多买甚至是借名、过度借贷购房并非明智之举。因为按照顶层设计，房产税势必出台，只是出台时间问题。按照房产税征收规则，多套房一定会被征收房产税，买的越多，征的越多。所以房产价格上涨的天花板是由房产税的边际成本制约，下限则是当地平均真实购买能力托底，一上一下，房产价格就得到了有效约束，大涨大跌的局面就不会出现。

三、学区房走势判断。

国家自2021年就开始重点打击“学区房”炒作，通过多校划片、教师轮换、大学区制来破除人们的“学区房崇拜”。这一点，2021年，北京西城、东城做得最好，可以说走在了全国前列。东城幼升小的多校划片完全随机，全无规律；西城2020年7月31日后新购房，实行多校划片，热门学区甚至只能学区外安置，德胜、月坛片区2021年幼升小家长对此深有体会，刻骨铭心。但是每个人的幼升小、小升初只有一次机会，时光不可能倒溯给你重新选择的机会。新政对房地产市场的直接影响，就是德胜、月坛片区老破小、大户型价格深跌。这种趋势与一致看空的情绪一直到2021年11月才有所缓解。从去年年底开始，德胜、月坛片区的价格又开始上涨，较去年7月底部已有一定攀升，成交量也明显放大，究其原因，还是部分人群对今年入学形势表现一定程度乐观，对731以后德胜房产德胜学区派位有一定预期，之后几年入学的，也是基于2025年以后北京适龄入学儿童减少，有更大可能学区内派位，而提前布局。

其实，西城更大的价值不是“学区房”，而是“学位房”。西城的初中、高中普遍较好，尤其是高中。只有拥有西城学籍或户籍，才有条件在西城升学。西城北部学区过热，房价非能企及，建议适度关注南片的广外、广牛、陶白学区。南片除了实验、八中“撒胡椒面”外，四中广外、师大附、15、14等属地校教学质量还是非常不错。在西城，幼升小是为了小升初，小升初只要不犯低级失误，不盲目自大，不与世界隔绝想当然，还是有较大概率能够进入优质初中。高中阶段，西城“四大金刚”、“七朵金花”，包括第二梯队的若干学校，都是好学校，都能进入全北京前50位，上哪个学校都不会太差。

我们认为，今年北京幼升小、小升初是否各区都能坚决贯彻政策节点前购房老政策、节点后统一实行多校划片的教育政策，关系到抑制学区房投资与投机，实现教育公平，保护大多数人利益，保持政策定力的关键。在执行中，是否因为少数人的阻挠，而导致政策执行走样。人民群众衷心拥护政府推出的教育公平化举措。如果按房入学，就会演变为谁有钱谁买房、谁就有上好学校的权利。教育平等，谁都有获得良好教育的机会，这种机会是人人均等而不是按资说话、以房定论，按此推理，是不是更应该谁的房大、谁的房贵，谁就更应该优先？摇号决定命运，一摇定乾坤，摇上的幸运，被摇下的人也无话可说，相信这也是绝大多数人的心声。

四、购房提倡量力而行。

监管部门关于个人购房，有两个百分比，单套按揭不超过收入的35%，所有房贷之和不超过收入的50%。这个比例其实是要提醒购房者，不可负担太重。监管这个导向是非常符合规律的，房贷压力过大，轻则丧失生活乐趣，不敢轻易跳槽，创造力日渐衰微，重则被房贷压垮。尽管过去20年实践表明，砸锅卖铁、超负荷借贷也应该买房，但同样是过去20年，房地产依然有高潮与低谷，时机选择不对，也不见得任何时候闭着眼买都是对的。

在当前北京、上海、深圳这种市场环境下，非远郊区的100平米房产动辄七八百万，甚至上千万。以房款总价800万元计，首付30%自筹到位，首付30%，贷款560万元，还贷30年，等额本息，5年期基础利率不上浮，每月还款2.9万元，这对一个家庭来说，是一个极其沉重的负担！如果家庭负债过高，月供超过收入70%，则意味着这个家庭总是在还贷、一直在还贷，毫无幸福可言，而且家庭经营风险极高，不能承受失业、大病，稍有风吹草动，家庭就有倾覆之险。

所以，我们一方面鼓励在适当时机合理购房、果断买房、坚决买房，是基于“家”带给人的安全感，经济角度上，购房能抵销租房支出的机会成本，获得可转让、可继承的产权，在婚姻关系上增斤添两，为孩子积蓄资产，同时住房公积金亦为还贷来源，整体上实则减轻了还贷压力，这个帐是算得过来的；但另一方面，当前的市场价格已非十年前可比，购房已经成为沉重负担，买房本应是增添我们对生活的美好感受，而不应成为负担。所以牢牢控制收入房贷比，不做不切实际的春秋大梦，不承受超越能力的负债，在留足病疾的大额风险准备金情况下，才考虑购房。男女朋友、夫妻房产共名、共同负担房贷，贷款期限尽可能拉长，压缩奢侈型、非必要消费，严控旅游费用，有一点钱就提前还一分，争取提前结清贷款，这才是一个购房者该有的姿态。

我们还有一个观点，别指望从房地产上挣钱，把购房与还贷看做是强制储蓄就可以了。我们在不同场合多次说过，如果不买房，我们的钱更多可能是炒股票赔了、被亲戚朋友借走不还，如果只是在银行账户趴着还是好的，顶多就是跑不过CPI，而买房可以让我们的钱不会乱花，即便不考虑房产升值的因素，也可以固定与保护我们的财富。自己的房产，别人偷不走也抢不走。拥有一套或几套自有房产，对女性，尤其是未婚女性的作用尤为重要，有了自有房产打底，心态就会从容许多。

五、对未来政策的几点猜想。

1、如果部分城市在当前政策下，市场仍没有大的起色，是否有可能从“改善型需求”上发力，在首套及二套房认定标准、首付比例与贷款利率、房产交易环节的增值税与个人所得税等方面进行进一步优化调整，在坚持“房住不炒”定位下，因城施策，促进居民合理住房需求的积极释放。

2、对二孩、三孩家庭的购房与贷款，是否存在进一步的差异化的政策支持的可能，放在当前鼓励生育的大背景下，这一点尤其值得期待。如果未来的政策导向不仅是多孩家庭公租房优先供给，而是在产权房政策方面有一些实质性的重大举措，比如多孩家庭改善型再购房可视为首套、首付比例可适度降低、利率适度下调、房贷利息定向贴补、购房交易税费适度减免、个人所得税中房贷支出按现有标准适度加计扣除，上述措施纵然不能完全实现，或是政策调整的幅度与比例不及期望，但只要有几项政策“组合拳”能够落地实施，就能够更加充分释放政策善意，体现政策鼓励支持导向，生育友好型、全民和谐性社会即呼之欲出了。

作者：赵鹰

2022年3月8日