一、引言
在二手房交易市场中，土地作为房产的重要组成部分，其涉税问题一直是买卖双方和中介机构关注的焦点，企业以土地抵银行贷款的情况也较为常见，这其中涉及到一系列复杂的税收政策和规定，本文将详细探讨二手房交易中土地涉税的各个方面，包括土地增值税、契税、印花税等，以及企业以土地抵银行贷款时的相关税收问题，旨在为二手房中介提供全面的知识和指导，帮助他们更好地为客户服务，确保交易的顺利进行。
二、二手房交易中土地涉税的主要税种
（图片来源网络，侵删）
（一）土地增值税
1、定义与征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，在二手房交易中，只要卖方转让的房产涉及国有土地使用权，就可能需要缴纳土地增值税。
2、税率与计算方法
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。
增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
3、税收优惠政策
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
（二）契税
1、定义与征收范围
契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收，在二手房交易中，买方需要缴纳契税。
2、税率与计算方法
契税税率为3%至5%，具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
应纳税额=计税依据×税率
计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
3、税收优惠政策
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（三）印花税
1、定义与征收范围
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税，在二手房交易中，买卖双方都需要缴纳印花税。
2、税率与计算方法
印花税税率为0.05%。
应纳税额=计税依据×税率
计税依据为合同所载金额。
3、税收优惠政策
（1）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
（2）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
三、企业以土地抵银行贷款的涉税问题
（一）土地增值税
1、视同销售
企业以土地抵银行贷款，在土地增值税方面应视同销售处理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，企业以土地抵银行贷款，实际上是将土地的所有权转让给了银行，取得了相应的债务豁免或其他经济利益，因此应当按照规定缴纳土地增值税。
2、收入确认
企业以土地抵银行贷款时，土地增值税的收入确认时间和金额需要根据具体情况确定，收入的确认时间应当按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定执行，即企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入，企业以土地抵银行贷款时，应当在土地过户给银行时确认收入的实现。
收入的金额应当按照市场价格确定，如果市场价格难以确定，可以由税务机关参照同类土地的市场价格进行评估确定。
3、扣除项目
企业以土地抵银行贷款时，土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等，取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用等扣除项目应当按照实际发生额确定，与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
（二）契税
1、纳税义务人
企业以土地抵银行贷款时，契税的纳税义务人是银行，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，企业以土地抵银行贷款，银行取得了土地的所有权，因此应当缴纳契税。
2、计税依据
银行以土地抵银行贷款时，契税的计税依据为土地的市场价格，如果市场价格难以确定，可以由税务机关参照同类土地的市场价格进行评估确定。
3、税收优惠政策
银行以土地抵银行贷款时，一般情况下不享受契税的税收优惠政策，如果银行将该土地用于办公、教学、医疗、科研和军事设施等用途，可以免征契税。
（三）印花税
1、纳税义务人
企业以土地抵银行贷款时，印花税的纳税义务人是企业和银行，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，企业以土地抵银行贷款时，需要签订土地转让合同和债务豁免协议等凭证，因此企业和银行都需要缴纳印花税。
2、计税依据
企业以土地抵银行贷款时，印花税的计税依据为合同所载金额。
3、税收优惠政策
企业以土地抵银行贷款时，一般情况下不享受印花税的税收优惠政策，如果企业和银行签订的合同符合《中华人民共和国印花税暂行条例》规定的免税条件，可以免征印花税。
四、二手房中介在土地涉税问题中的作用
（一）提供专业咨询
二手房中介作为房地产交易的专业人士，应当具备丰富的土地涉税知识，能够为买卖双方提供专业的咨询服务，中介机构可以向客户详细介绍土地增值税、契税、印花税等税种的政策法规、税率计算方法、税收优惠政策等内容，帮助客户了解土地涉税的相关问题，避免因不了解税收政策而产生不必要的经济损失。
（二）协助办理纳税手续
二手房中介可以协助买卖双方办理土地涉税的纳税手续，中介机构可以帮助客户填写纳税申报表、准备相关纳税资料、办理纳税申报等手续，确保客户按时足额缴纳税款，中介机构还可以帮助客户了解纳税申报的时间、地点、方式等信息，提高纳税申报的效率和准确性。
（三）防范税收风险
二手房中介可以帮助买卖双方防范土地涉税风险，中介机构可以对交易合同、纳税申报表等相关资料进行审核，发现潜在的税收风险，并及时向客户提出防范建议，中介机构还可以关注税收政策的变化，及时向客户传达最新的税收政策信息，帮助客户调整交易策略，降低税收风险。
五、结论
二手房交易中的土地涉税问题是一个复杂的问题，涉及到多个税种和相关政策法规，企业以土地抵银行贷款时，也需要考虑土地涉税的相关问题，二手房中介作为房地产交易的专业人士，应当具备丰富的土地涉税知识，能够为买卖双方提供专业的咨询服务、协助办理纳税手续、防范税收风险等，才能确保二手房交易的顺利进行，保护买卖双方的合法权益，政府部门也应当加强对二手房交易中土地涉税问题的监管，完善税收政策法规，提高税收征管水平，促进房地产市场的健康发展。
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