事关莆田买房人，你的月供又要降了

又到了我们不定期整理发布在莆田买房通视频号上的内容，我们视频的每个主题都有不同的观点，当然我们所讲的不一定全部都是对的，但我们会保持学习力，欢迎各位网友留言一起交流。

对买房有疑问，也欢迎私信交流，我们将告诉你更多不能说的东西！

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涵江“法拍房”

刚需买不买？

涵江融创玖溪大观法拍房又要拍卖了。

首先说明一下，这个法拍房和平常我们熟知的被法院强制拍卖的房子不同，它只是此前人才房安置剩下，重新流入市场，能够正常按揭、能够贷公积金、首付最低能够做到20%。

融创兰溪大观

购买理由：1、兴涵水都板块发展到现在的成熟度、板块居住氛围对比10年前已经很不错了，

2、性价比高，这次拍卖起价在8000-9000之间，此前几次溢价率都在5%左右，届时成交价格也不会太高。带精装对于刚需来说软装做一下就能够入住了，价格优势还是可以的。

3、融创在涵江的品质和物业都具备一定优势。

再说说缺点吧：

1、还是精装，精装这个东西有些人肯定会比较介意，毕竟同样的价格和自己装修结果差很多。

2、产品。每次融创玖溪大观的拍卖数量都不多，并不是所有楼层都会让人喜欢，这个项目户型有一个很大问题，那就是四叶草户型，4个房间在4个角落。

最后，类似55平这个户型在市场上就比较鸡肋了。总结，性价比确实高，适合刚需！

新浦地块航拍

另外，如果想在涵江买涵江实小和青璜中学这个组合的学区房，明年春节前保利运营销售的新浦地块一可以关注，优点就是学校这项确实太突出了，缺点就是地段差、周边城市界面不行。反正主打就是读书！

莆田买房通 置业更轻松！我是阿通！

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9月过去三分之一

没有任何变化

截止9月10日，莆田新房备案数据60套不到。虽然各种新政出了这么多，按照这个趋势下去，也是很难有大的起色。

9月份相对于上个月有一个好消息，市区3个新盘都会在国庆前开盘，首开房源数量在500多套，月底前备案到400套速度已经很快了，最终也难以将本月备案数据推到四位数。

莆田城区纯新盘分布

原因还是大环境不行，大家的预期不足，这除了对未来收入信心不足，还有对楼市对于房价信心不足。在莆田12年，前几次经历的市场低谷，每次时间都没超过1年半，这次从2021年7月到现在已经2年多时间。

类似于莆田这种三四线城市，主动权从来没在自己手上，一二线城市没有先动莆田也动不了。

今年后面3个月，我们给的建议是，市区要买新房这个月可以入手，根据自己预算3个楼盘去挑选。

市区要买二手房不用急，这几个月房东在价格上让步的开始增加。

涵江秀屿仙游的同样不用急。秀屿国投3个项目快4000套房子，力高、樾秀、七号院也有2000-2500套。

涵江航拍

涵江如果新涵地块二成功拍出可售1200套左右，加上新涵首府、建发文著海伦堡，整个新涵板块有3000套房子。加上保利堂悦、新浦地块一、天鸿、大唐湖心印象等等，整个涵江库存量也将有5000多套。

以涵江和秀屿目前去化速度，2年能够卖完就算很牛逼了！

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关于房贷的4个问题

一起回答了

最近直播间里面问得最多就是房贷相关问题！

1、莆田什么时候执行认房不认贷？问这个问题的一看就是假粉，我在此前视频说了，从认贷认房、认房不认贷、认贷不认房，越往后面越宽松。认房不认贷对一二线城市有用，莆田现在执行的是最宽松的认贷不认房，为什么还要倒回来执行认房不认贷？

2、存量房贷利率调整首套房如何认定？你购买的时候是首套那可以调整，你先买秀屿、再买市区，后面把秀屿这套房子卖了，那市区这套房子可以按首套房来认定。即只要目前是你名下唯一一套在按揭的房子就行。

3、存量房贷利率可以调整到多少？最近的口风一直是平均下降80个基点，莆田此前利率政策下限是LPR+0基点，此前高位站岗的大冤种们，这次存量房贷利率很有可能会直接调整成LPR4.2+0基点。200万贷款30年等额本息，利率5和4.2，每个月可以少还少还将近956元。这个数额对于莆田工薪阶层不算是少数

4、怎么去调整？这次存量房贷利率调整，应该是不用去银行线下网点，要不然工作量太大。和2019年基准利率调整为LPR一样，只要你通过按揭银行APP操作就可以，也有可能银行直接批量处理。总之，不要着急，等各大银行通知了再操作也来得及。

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三分钟告诉你

二手房选择哪些

莆田买房通，赞11

新房和二手房没有绝对好坏，着急住、着急读书你就买二手房，想要品质好、想要成本低你就买新房。

市区各个板块二手房又有哪些选择？

城南二手房第一梯队是融创3个小区，价格从2.2-2.5之间不等，不仅品质好、学校上也可以，划片城厢区二实小和顶敦。正荣木兰紫阙价格也在2.1左右，除了复式产品优点外，位置和精装都是缺点。

联创国际广场

再往下，联发君领兰溪、正荣御品兰湾、凤达滨河豪园、联创国际广场，价格都在1.7-1.8之间。君领兰溪小区比较新、御品兰湾距离小学近，滨河豪园户型一般位置靠外围高架桥，联创小学下黄不行。

城南安置房地段学校户型等综合评分最好的就是滨江雅郡，1.2-1.3左右。

玉湖新城航拍

玉湖二手房建发玉湖壹号、建发央誉、建发央著、正荣府优先选择，价格也贵。考虑读书就建发3个小区，正荣府品质地段产品都比较不错。万科二手房优先选择7期，学校好、板楼结构、社区也大。玉湖安置房目前出证的只有张镇水乡，古山、荔浦、陡门都还没出证。

城东航拍

城东二手房个人觉得目前选择的意义都不大，体育场和莆仙大剧院附近小区房龄都接近15年、社区老化严重，新天地一带皇庭骏景-左岸兰湾-华景城都要2万+，性价比不高，这个价格绶溪几个新盘都可以选择。

城东二手房都要面临读不了荔城区第一实小的问题，东城一号、祥荣荔树湾等等房龄也比较大。

莆田雅颂居

城北二手房价格对于刚需最友好的是联发君悦首府、价格1.4-1.5左右、产权证满2，边上九华学校还是12年制的。天玺和绶溪价格会高一些，产品会适当好一些。至于城北扛把子雅颂居，小区好、学校好、价格也贵。

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存量房贷利率下调

还有两个疑问

莆田买房通，赞9

昨晚喝酒喝一半，央行和金融监管局公布存量房贷利率下调了，只有首套房能下调、二套房的利率不行。

下午也问了几个国有银行的工作人员，得到的消息是具体执行细则还没下来。这次存量房贷利率下调还有两个疑问，首先就是首套房的认定，这套房子确实是你第一套，那就直接下调，这个很好理解。

但是比如，当初我秀屿一套、城里这套按第二套买的，现在我把秀屿的房子卖了，那市区这套房子能不能按首套来认定下调存量利率。

第二个疑问是很多人关心的下降多少。央行昨天后面还出了一个解读，我觉得这个解读文件还不如不出，只能说中国文字博大精深！存量房贷利率下调通知和解读的关键描述不同，通知是说下调利率后LPR上的加点幅度，不能低于原贷款发放时所在城市的利率政策下限。

比如你2021年买房首套利率5.4，彼时莆田房贷利率下限是LPR4.65+0个基点，之所以你到5.4是因为银行自主决定加75个基点。这个下限就是基点为0，现在你就能够直接下调到LPR4.2+0个基点。从5.4到4.2，这个幅度够大。

但是如果按照解读说的，文字是调整后的利率不能低于原贷款发放时的利率政策下限，意思是你下调完最低不能少于此前的4.65，但是你后面因为降息利率已经变成4.2+75个基点也就是4.95，那从4.95到4.65的区别就不大，甚至有些还是要上涨的。

所以个人觉得应该是会按第一种算法来，要不然意义不大，而且应该会银行批量处理，不是个人去申请。