万江珑远最高卖4万/平！保利鹭湾花园投资26亿，卖几万？

7月4日，东莞第三轮调控松绑落地，万江是五个继续保持限购的镇街之一。

7月5日，保利珑湾公园旁地块备案投资，备案名为鹭湾花园，投资约26亿。

7月6日，珑远·万江翠珑湾首次获预售证，其中5号楼毛坯备案均价3.62万/平，7号楼毛坯备案均价3.98万/平。

近期的万江楼市可谓是话题众多，那么对于近期三件关于万江的楼事，房叔觉得可以分享一下个人看法。

万江珑远最高卖4万/平

最低毛坯总价322万

7月6日，珑远·万江翠珑湾首次获预售证，其中5号楼毛坯备案均价3.62万/平，最低总价322万，最高总价436万，户型为94-116平，共计84套。

7号毛坯备案均价3.98万/平，最低总价492万，最高总价578万，户型约143平，共计14套。

对于市场关注的项目备案价是否透支？需要结合万江板块其他楼盘价格的数据作为对比，才能体现出项目的价格水平线。

碧桂园-珑远-保利楼盘位置图

首先对比万江碧桂园云樾半岛，2021年12月7号楼毛坯备案均价3.52万/平；前期优惠后价格约3.15万/平。

其次是珑远·万江翠珑湾旁的二手盘，信鸿澜岸；挂牌价约2.74万/平。

最后就是保利世茂阳光城阅云台（售罄），2021年5月获预售证的5号楼，精装备案均价3.97万/平。

由此你应该大致清楚万江珑远的价格和位置在万江板块的价值，买与否需要结合自身实际情况了。

保利鹭湾花园

保本卖3.62万/平？

6月24日，保利地产以总价15.46亿元+楼面价21557元/平拿下万江龙湾公园旁3.13万平宅地。

地块位置图

该地块占地面积约3.13万平，总建面约7.77万平；同时需要无偿配建：一是地块地下一层配建600个停车位(建筑面积不少于21000㎡)；二是在地块内无偿配建一所独立占地面积不少于3600㎡、建筑面积不少于3760㎡、办学规模为12个班、不少于360个学位的幼儿园。三是在地块内无偿配建建筑面积不小于2000㎡的文化设施。四是在地块内无偿配建建筑面积不小于200㎡的社区服务站。

意味着该地块可售住宅建面约7.2万平。

7月6日，保利地块正式备案投资，备案名为鹭湾花园，总投资额约26.01亿元。

如此推算，鹭湾花园保本售价=总投资额度÷可售建面约7.2万平=3.62万/平。

若地块根据保利世茂阳光城阅云台为测算依据，保利阅云台高层精装备案价3.98万/平，可售建面约7.2万平，意味着总销售额约28.66亿元，利润约2.65亿，利润约10%。

另外，保利鹭湾花园若超4万/平入市，意味着需要高端产品来产生溢价，具体户型和定位暂不清楚。

注：非专业测算，具体参数有偏差，仅供参考。

万江限购利好也利空

在售新盘无声呐喊

7月4日，东莞限购和信贷政策大松绑，万江作为限购区域并不能享受限购放开带来增量购买力；同时最低首付两成买房也不在限购区域执行。

万江在售的新房，可能有点无声叹气。

限购区域：松山湖园区、南城、东城、莞城和万江；其余非限购。

但是，也有利好层面；它是对于部分群体想在万江买房，之前受限购限制，现在28镇取消限购，而万江继续限购，反而新增了购房名额。

例如：小明（本地户籍或有社保个税）在东莞2套房，均在非限购；只要小明符合限购区域购房资格，反而有新增限购区域的购房名额了。

小明在限购区域贷款购房，只要符合限贷政策即可。

在限购区，继续执行东莞限购政策，那东莞限购政策是怎么样的呢？

即东莞户籍，新房限购2套，二手房不限套数。

即非东莞户籍，新房、二手房合计限购2套。

限购区域：限贷2套。

并且根据新的差别化信贷政策，非限购区域，拥有两套及以上住房或已结清，再申请房贷，购房者的首付和利率，银行可自行结合购房者情况决定。

第三次调控的松绑让非限购区域向外虹吸了购房增量，也盘活了城市内部的潜在增量。

另外，万江相对其他限购区域偏弱势，对于新政带来的增量购房群体，这部分群体可能更愿意在其它限购区域买房。