东莞公布中小学招生方案 城区二手学区房优质盘源涨价高达30%

来源：房掌柜东莞 梁丽娟

日前，东莞各镇街相继公布招生方案，与学位息息相关的“学区房”也随浮出水面，成为近期楼市的热门关键词。究竟，学区房在东莞楼市交易中扮演着怎样的角色？跟往年相比，近段时间东莞学区房的市场热度怎样？房掌柜在公立学位最为紧张的城区展开了调查。

城区二手学区房炙手可热

自2013年东莞南城、寮步叫停学位房后，时间过去整整三年，“学位房”的概念被逐渐淡化，不少区域售楼员、中介对市民咨询的学位房也变得更加谨慎。不过，东莞从来不乏“一切为了孩子”的家长，优质学区对于大部分家长而言，还是有莫名吸引力的。

配套资源分布不均，是东莞市建至今还没攻克的难题，不仅市政、医疗、商业等资源丰富，教育资源也处于全市领先地位的中心城区，自然是东莞家长们的的“兵家必争之地”，尽管城区公办学校足有37所，但与庞大的社会需求相比仍显“供不应求”。

东莞泛联房地产公司品牌运营策划总监罗平指出，集中了优势教育资源的莞城、东城、南城、万江、寮步、松山湖等学区房都非常紧张，特别是莞城实验小学、中心小学、建设小学的学区房。

不过罗平也指出，当前东莞置业群体趋于年轻化，多数未成家的置业者买房多考虑的是房价、月供、升值、交通等方面，很少考虑学区问题，购买教育资源突出学区房的，主要是有能力再次置业或有长远眼光的家庭。

同样指出城区学区房炙手可热的，还有东莞中原三级市场住宅部副总经理刘熊。不过相较而言，刘熊认为东城学区房的可发展空间更大一些。“东城二手房还有不少是带学位的，只要前业主没用过，买家不用入户东莞都可以直接上公立学校完成九年义务教育。莞城则不然，作为东莞早期生活氛围最浓的区域，区域学位基本就满足户籍生和特殊人才子弟，老小区二手房学位基本都用完了，买学区房也不一定能进学区分配的学校。”

据介绍，由于二手房交易流程问题，一般学区房购房需求都会在上一年的第四季度或当年的一季度集中释放。而据中原数据监测，城区二手学区房直至4月，仍然交投火热，一季度量价齐升不说，虽然4月环比疯狂的3月有所下降，但同比去年却并没有减少。

不过，虽然当前城区学区房交投行情可观，但东莞合富置业总经理肖伟嘉却有所疑虑，在他看来，城区学区房只会越来越紧张。“不说东莞本地客对市区公立学位趋之若鹜，眼下深圳刚需客外溢东莞买房是大趋势，但深圳教育资源比东莞更紧张，这部分人来莞置业也会有学位需求，教育资源相对优越的中心城区在地铁拉动下，估计也会吸引不少深圳人，将来学位竞争也会进一步加剧。”

优质盘源涨幅高达30%

200万，在东莞可以一次性付款买下一套小别墅，在北上广深，却可能连一套小户型学区房的首付都不够。“天价学区房”的出现，让人“望房兴叹”的同时，也突出教育资源的强大溢价能力，哪怕是在市场相对平稳的东莞二手楼市，傍上“名校”学区，区域房价也会有所体现。

金信联行品牌部策划主管李兰娟告诉房掌柜，学位紧缺问题一直存在，莞城、东城、万江等城市中心区域的学位较为紧张，还带学位的二手房相较同等区域的楼盘是有价格上优势的，买家为了学位，往往也乐意付出略高于市场价的成本购买。

合富置业第一国际区域经理罗陈生也透露，东莞有名气的学校周边，二手房销量比较好一些，上一季度其所在区域30%的客户都是为了学校而买房的，不仅名校邻近的几个楼盘热销，远一点的学区房也销量不错。“由于整个季度房价处于高热状态，名校周边二手房价格更高，优质学区房涨价高达30%左右，这也导致部分购房客舍时间换价格，到学区内离学校远一点的地方买房。”

据介绍，一般情况下，学校周边的二手房都会比同区域内的会贵一些，溢价一般在5-10%左右。“运河东边上的几个盘分配的是建设小学学位，之前9000多的，现在都到11000元/㎡了。”

金信联行黄旗分行经理郭富杰也表示，其所在的黄旗山片区居住氛围浓厚，且考虑到交通极便利性等因素，周边家庭小孩大都会集中就读于附近学校，在有限的学位和日渐旺盛的需求影响下，该区房源都十分抢手，还带学位的二手房更是炙手可热的争抢对象。

据郭富杰介绍，其近期接触的客户群体中，咨询学位的客户较多，有一些还是为解决孩子明年上学问题而计划在附近买房的。“大多数家长都会未雨绸缪，提前考虑孩子上学问题。就黄旗山片区来说，咨询天骄峰景、黄旗山1号、愉景花园、公务员小区等楼盘学位房的较多。目前学位按照50㎡以下户型无学位，50㎡—100㎡户型有1个学位，100㎡以上户型有且最多有2个学位，只要前业主没有使用过学位，购买这几个小区的房子可就近就读东莞师范附小，所以都比较抢手。”

买房故事

为读公校两度迁户买房

巩先生，祖籍山东，到东莞打拼已超10年了，目前城区上班。

十余年前，在山东老家端着“铁饭碗”的巩先生，为追求理想而毅然辞掉了公务员工作南下打拼，从此便在东莞这片热土上扎下了根。

2008年，东莞楼市刚刚经历了最疯狂的“牛市”，巩先生也抓住机遇在当时房价还是“白菜价”的万江，通过公积金贷款买了一套房80多平，均价3800-4000左右，总价30多万的两房。而对于这套房子，巩先生也十分满意，除了房子分配的学位——万江某村办小学。虽然同属公立学校，但经过调查，对于该学校的师资、区位，巩先生都不十分满意。

2009年，巩先生的小孩出生了，此时，巩先生早已适应了东莞的生活习惯。考虑到小孩上学问题，2010年，巩先生早早便叫符合条件的妻子，通过企业人才引进方式入了东莞户籍。“当时落户有落到房子和集体户两个选择，我们想让小孩读师资更好的南城阳光中心小学，便入了南城的集体户口，因为我们是在第一国际上班。”

然而，理想很丰满，现实却很骨感。落户南城之后，巩先生就小孩入学问题咨询了相关部门，得到的答复，却是“肯定能读公校，但学位分配优先家庭户籍，然后才是集体户籍，集体户籍学生可能要随机调配”。没有得到肯定答复，巩先生的心也凉了半截，“不靠谱，万一把我分配去水濂山那边怎么办？”幸好，当时他小孩还小，他还有机会与学位“周旋”。

2014年，眼看着小孩快要上小学了，为了学位，这几年早已吃透学位分配规则的巩先生，看着学校选房子，在莞城金牛路又买了一套50多万的二手房。一般而言，二次置业是极少有人会选老城区二手房的，为何巩先生反其道而行之呢？原来，他看中的是那套房子背后分配的学校，莞城实验小学。

绕了一个大圈，巩先生终于赶在小孩入学前，把妻儿户口从南城集体户迁到了莞城房子处，如愿拿到了入读莞城实验小学的“通行证”。

“从山东到南城，从南城到万江，从万江到莞城，我们家演绎的是现代版的‘孟母三迁’！”巩先生笑道。可怜天下父母心，为读公校两度迁户买房，在东莞还有多少家长如巩先生一样，为公立学位操碎了心？

延展阅读

新莞人子女抢公校学位须知

据房掌柜了解，当前东莞公立学位分配主要由“户籍学位+积分入学学位+企业人才学位”三部分组成，其中户籍学位占了绝大多数。

企业人才学位分配政策于2013年提出，是对符合一定资格的企业（新莞人）人才和企业直接给予的学位，是东莞教育向高层次人才、实力企业倾斜的特殊优惠政策，在东莞坊间又称“拼爹学位”，适用范围不广。

2016年东莞部分镇街积分入学学位供应

积分入学，是当前最多不愿过户到东莞来的家长的选择。一位从事积分入学服务的中介告诉房掌柜，东莞公立学位分配其实有先后之分，教育局一般会优先分配给区域内户籍生，在学位有剩余的情况下，优先放出一部分做“企业人才”学位，最后才是普通的积分入学名额。由此可见，并非每一所学校都有积分入学名额的，且师资力量越好的学校，竞争越大。

自取消买房入户政策及买房送学位政策后，户籍学位一直是东莞公立学位分配的“大头”。值得特别注意的是，积分入户又分“集体户”和“家庭户”，在莞有房产并落户到房产的，即为“家庭户”；在莞无房产，落户到工作地集体户口的，即为“集体户”。在公立学位分配中，户籍生分配也有先后之别，家庭户优先于集体户，若区域学位紧张，集体户则由系统在区域内随机调配学校，集体户家庭学生是有可能被条配套离家远的区域的。