武汉楼市：普涨不存在了，别再闭着眼睛瞎买房了

热心网友莞城街道2023-10-0230

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只...

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问。美丽房姐，跟着- -路学习收货很多。目前在深圳工作，资产情况: 1.武汉南湖1套33平米学位房，松涛阁，无贷款。红莲湖1套123平高层，有贷款，长沙开福区恒大雅苑1套89平小三房，有贷款。子弹80。2.出售南湖学区房，换光谷东朗诗二手90平小三房。长沙房屋提前还贷，抵押70，加在手80换广州黄埔金碧世纪等周边交通好或带学区90平小三房。或者在武昌滨江入手一套120平改善房。您看资产配置可以吗? 3黄埔价格涨幅较快，金碧已经4.3W,您看价格控制在多少合适呢?

回答：你好，南湖学位如果已经不需要上学了，可以考虑出售。红莲湖的高层也建议卖掉换筹。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是收到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的

原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了好了，当房价传导到这个区域板块的时候，最先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘，比如我们星球内推荐的楼盘。

当网红盘的价格在短期内成交量骤升价格骤升之后，客户会沿着地铁往下一站，或者本区域板块内二线楼盘去买入，把所谓的洼地迅速填平。其实，用一句话就说明白了，就是板块轮动，区域板块之间的板块轮动，以及区域板块内部的各个楼盘的轮动

以上全错

其实，往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训

选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选普通人总是看到了，再相信。而买房这个活动，这个事情，必须要做到先相信，再看到。

这就是这个事情的本质逻辑：

房价会在普通人孙雷不及掩耳盗铃之势之下完成上涨

老黄埔今年都是买入时间，中长期看涨，没有一点问题，买

提问：房姐，您好，90后房产小白，老房子都是父母买的，现有滨江苑三期187平一线江景学区房一套（抵押贷60)长港路常青南园学区房130平一套，后湖旭辉华宇星空120平一套（去年全款入手），仁恒178一套（去年入手首付三层），最近在纠结仁恒的退房的问题，因为又想把滨江苑卖掉置换一套万科二七滨江御玺滨江251平，仁恒因为精装修的一些问题现在犹豫退不退。家里有小孩是2023年上小学，想换个新小区户型好圈层好学区好长期住，仁恒不退就无法置换，现金只有30个子弹了。现在不知道该怎么做比较好，请指点！！

回答：你好，如果买仁恒暂时不打算自住，建议退房。仁恒在后湖板块属于资源错配，也就是我们说的CEO盘，地段一般，没有学位，光是品牌溢价，很难跑赢大势。考虑自住和圈层，二七滨江是更好的选择。另外你们的子弹都集中在汉口，可以考虑出手1套裂变2套武昌潜力更大的楼盘。

提问：新人首问，为了提问加入星球，劳烦回复了非常感谢。本人在北京2017年卖掉自购房一套后投了一套300平米的写字楼（崇文门新世界），单价3.6万，全款后抵押贷300万，利率7.08，每个月还款3万，利息每个月减74元，目前每月还贷款2.9万，写字楼已出租每个月收益6万。后来本人生孩子在家全职，现又因疫情写字楼出租可能受影响。老公单位效益下降，所以现在家里没有现金，都考写字楼的租金，去年老家装修房子从私人借款了100万，每个月有利息。现在不知道怎么办，是变卖这个套写字楼还是再想办法出租？我想了解未来北京的写字楼走势，如果不能正常出租的情况下升值空间还有吗？还是应该择机出手呢？

回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高要不要换住宅，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了，也就是说这些租金对你来说是否非常重要？要是你收入高，我觉得完全可以换成住宅，要是指着这些租金过活，那只能留着了，租售比5%以上，也不算亏。好多写字楼的价格还停留在2010年前后，现在也不太好出手，能租就尽量先租吧。另外你的抵押利率太高了，其实可以换个低利率的抵押产品。

提问：新人首问 1、坐标武汉，关山大道金地太阳城老小区140四房一套，当代国际花园高层87两房一套，汉阳保利香颂141四房一套，江夏东方雨林一室一套，无贷款，谷方公寓一室一套，均无贷款，现无购房资格，犹豫是否卖两套购入远郊别墅？应如何处置更好?请房姐给予意见，谢谢

回答：你好，三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人看不上，穷人买不起系列，升值潜力和流动性都很差。这几套房，建议出手东方雨林和金地太阳城。 old money喜欢市区别墅，new money喜欢沿江沿湖大平层自住看你自己的喜好

提问：(新人首问)①本人40多岁，一家三口，安徽一县城基层公务员，夫人一个体工商户，家庭收入全部30~40万，儿子高二②去年11月在南京江北核心区青奥板块购买95平方住宅一套(中海左岸澜庭)，请问这个投资怎样，下步应该怎样操作？③现在家庭余额其本没有，但老家有一套门面(220平方)，持有6年(买入190万左右)，租金百分四左右，已挂牌出售（市场价220万），一直无人问津，请问下步继续持有还是降价卖掉？④下步打算，攒钱数年，然后再在杭州入手一套，若儿日后工作在上海，可以南京、杭州两套置换一套，此想法可行吗？或者您有什么更好建议？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区以南是青奥板块。期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。没有抢到江与城，中海左岸澜庭也是不错的选择。老家门店卖掉，基本没有升值预期。租售比有一般。一线城市的资产质量优于二线城市。上海优于杭州和南京。出售门店后投资首选上海，次选杭州。

提问：山海津又不宜居，有没有投资亮点，实际踩盘很差劲，为什么都推这个盘？房产证土地用途还是单身宿舍，有朝一日总会会影响学位，上车刚需也不宜居，不太懂它有啥好

回答：山海津是会涨的，毕竟楼盘新、价格低，最近成交很活跃，同样也享受前海的利好，是符合“买反差、地段升”的投资逻辑的。至于会不会有学位暴击，这个谁都说不准，中性看待吧。

提问：新人提问：房姐您好，坐标东莞。本人今年40，家有2个儿子，一个读3年级，1个1岁多。目前在东莞下面的镇上住，自住房商品房一套2房，2011年买的，银行贷款还有十几万，月供。现有子弹180W。考虑到莞城的小学和初中的优质教育资源，计划在东莞莞城买个280W左右的二手房（最好小4房），当然也要考虑居住性能，贷款100万。把户口从镇上迁过去。您觉得我的想法如何？另外贷款您觉得贷多少合适？贷款年限呢？因为我目前的工作性质不稳定，比较自由的职业，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也没上班，2两个孩子要要养，计划把老人也来一起住，压力还是比较大。您觉得我怎么安排资金合理？莞城的房子如何？

回答：你好，考虑教育可以入手莞城或者南城贷款建议越长越好，越多越好，月供压力小，剩余子弹足够你还月供和生活另外目前的自住房其实可以考虑出手，裂变1套二线城市的住宅作为投资。比如沈阳，首付十多万可以入手，租金可以抵大部分月供，涨幅也比较确定。

提问：新人首问：房姐你好,坐标江西抚州,中央花园小区一套90平的房,安居客报价9000元一平,07年买入,无贷款,自住。我想今明两年内卖掉,用买房的钱买黄金基金或者银行收益稳定的大概在3%--4%收益率的理财产品,同时租个和现在条件差不多点的房自住（月租1500）,等几年房价下跌后再买一套,我觉得我们这里现在的房价已经到高点了,未来几年会跌30%（直觉）。家庭情况：父亲去年去世,现在房子就在我母亲一个人名下,今年我军校毕业。个人希望这样的操作能让我母亲早点退休,希望得到您的建议,万分感谢。

回答：你好，卖掉抚州房产，这个思路正确，但是投资基金就算了，还不如继续买房，虽然买房的收益率也在下降，但是还是比基金高的。就这你的这个问题，聊聊股票基金和房子，谁的回报率更高。先说结论：房子收益一定大于基金。

原因有三：

1.房子有低利率长年限的杠杆可以对通胀套利，所以股市的收益还是比不上的。

2.房子是普涨，股票公募基金不是普涨。

3.专业股票投资人投资的股票涨幅能做到高于房产涨幅，但综合收益未必更高，原因是杠杆的比例和成本。

比较收益的基础概率，一二线城市房产远远大于股票。普通人违反贝叶斯定理做事通常都没啥好下场。美国情况不同，大农村土地敞开供应，真正稀缺值钱的房地产只在少数几个大城市。美元霸权输出通胀，股票市场割韭菜指数也略低，几种因素结合，美国人更喜欢买股票也就不奇怪了。主要面对被「投资理念」洗脑的人群。凭运气赚的钱最终凭智力输回去。做好资产配置，大仓位一定是放在一二线城市，剩余零散子弹可以试试基金，小赌怡情。出手抚州，入手相同单价的低价潜力城市，比如沈阳和长沙，8千左右，翻倍后出手，置换一套抚州改善盘。

提问：新人提问：房姐，你好，我是长沙人。子弹150。目前手中长沙有3套房，我与爱人名下各有一套贷款。年前去珠海看了一下房子，金湾和横琴。你怎么看珠海？您觉得投哪里？我爱人有想法在长沙投资一个商铺。我看了您的一些资料，又想去一线城市，不知道怎么选，请您给意见，谢谢

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。广东适合投资的城市: 第一梯队是深圳广州第二梯队是东莞佛山第三梯队是中山惠州珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城东莞临深圳，有华为大厂支撑珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己珠海被全国的大V炒起来了，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下，一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。子弹150优先考虑深圳和广州。商铺只考虑租售比5%以上的。

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