不敢相信，光明价买前海宝中！300多万起，11号线地铁口住宅

深圳楼市，现在真的是能捡到黄金。

前天，前海核心的新盘“京地海樾府”拿证，推336套住宅，产品为建面约55-105平的2-4房，备案均价约7.43万/平，单价仅6.68万起、总价仅366万起。

京地海樾府在哪里？前海C位、宝中碧海，前海湾向西延伸的第一站，大前海、腾讯科技岛规划的直接受益者，深圳含金量最高的龙头地段之一。

项目20米就是11号线地铁口碧海湾站，1站即享宝安区图书馆、宝安体育场、滨海廊桥、湾区书城、欢乐港湾、摩天轮等深圳顶级配套。

总价366万起

什么概念？

【这是年轻人离前海宝中，乃至全深圳核心区最近的一次。】

放眼福田、南山、前海、宝中，深圳第一梯队的核心区域，今年备案的新盘，最低上车门槛如下：

南山：新房基本也在100平以上，总价800多万起步，个别80多平的房源，备案总价699万起步。

可以发现，京地海樾府是深圳核心区非常稀缺的低门槛住宅，而且总价低到超乎想象，和福田面积相当的小户型相比，一个总价366万，一个总价630万，成本低了快一半。

低总价意味着友好的首付和贷款压力。

一套总价366万的房源，按照首套3成首付、公积金（贷100万）+商业组合贷款、贷款30年计算，首付仅约110万、月供仅约12550元，年轻白领也能比较轻松负担。

其实，光明一套90平的新房，总价也要400万左右，如今，差不多的预算，能直接买前海宝中，地段价值、生活享受直接跃级。

这对于希望扎根深圳中心、追求精神生活享受的年轻朋友，真的是非常难得的机会。

单价6.68万起

什么概念？

【和隔壁二手房最高倒挂2-3万/平，和历史最高成交价格倒挂接近5万/平。】

京地海樾府紧邻泰华·阳光海、松茂·御龙湾、碧海君庭，这3个小区分别是2009、2016、2017建成的次新盘，产品也和京地海樾府类似，都有小户型，可比性较高。

其中泰华·阳光海，8月底刚成交了一套89平3房，单价约8.72万，而在今年4月，同面积户型高楼层成交单价在9.37万。

松茂·御龙湾，8月底和9月初刚成交了2套80多平的3房，成交单价分别为9.21万、8.51万。

以周边最新二手房成交价为参照（8.51-9.37万/平），单价仅6.68万起的京地海樾府，有2-3万/平的倒挂空间。

现在可是楼市的超级底部，很多二手房都在低于指导价出售，以至于深圳很多新盘都没有了倒挂优势，这种极端情况下，京地海樾府还能有2-3万/平的倒挂，真的非常珍贵，足以见其地段的含金量、坚挺度。

淘哥一直认为，像宝中、前海、南山、福田等城市核心地段的稀缺优质物业，待救市效应深度释放、市场回归正常，估值也能回到前两年的高点附近。

而在2021年的市场高峰期，京地海樾府旁边的碧海君庭，43平的1房1厅成交单价甚至高达11.4万，比单价6.68万起的京地海樾府，高出约4.7万/平。

而且，京地海樾府还更新、离地铁口更近、户型更好（约55平做了2房双阳台、约78平做了3房双阳台），长期价值应该比旁边二手房更高。

总之，从目前倒挂和历史成交高峰来看，京地海樾府存在2-4万多的倒挂空间，拥有政府限价+价格倒挂的双重保障，安全垫很足。

北上广深集体救市

现在是历史上第三大买房时机

错过可能要再等10年

注意，京地海樾府不仅是当下，年轻人离前海宝中最近的一次，也很可能是未来10年，年轻人离前海宝中最近的一次。

现在是什么情况？调控、经济等种种因素叠加，砸出的空前的市场底部，同时也是大救市陆续落地的市场回温前期。

最近半个月，楼市迎来密集大利好。

首付首套可2成/二套可3成、四大一线城市官宣认房不认贷、存量首套住房贷款利率降低、深圳确认取消港澳人士购买深圳商业（含公寓商办）的限购措施。

此外，深圳离婚后名下无房一方再购买首付三成的政策，据闻后续也会落地。

路透社更是发文表示：解禁北京、上海、深圳等大城市的核心区限购令、放开住宅备案价上下浮动范围等超级大招将于几周后推出。

无独有偶，广州也网传正在调研：除海珠、天河、越秀三区外，全部放开限购。

大救市之下，一线城市回温明显。

北京已经涨声一片，新政后首个周末新房卖了快90亿，一天卖了8月半个月的货，甚至有人连夜回京抢房。上海多盘认购激增、短短两天内成交额过亿。

深圳也起色明显。据贝壳研究院统计，台风过境后的周日（9月3日），深圳二手房成交量环比增长高达100%，创下年内最高纪录。

可以说，现在是市场超级底部+政策大力转向+市场回温前期的历史级买房机遇。

历史上，类似机会的出现还是：2008年、2014年。

这两年都是市场最差、房价大跌、最悲观的时候，同时迎来了政策大拐点——2008年底迎来了四万亿大放水、2014年底迎来了去库存大招。

注意，2014年也出台了和现在一样的政策：认房不认贷。当年，在史诗级救市下，楼市迅速升温，房价全线上涨。

所以，历史表明，买房不亏本、大赚，关键要择时，要买在市场最悲观+政策大力转向之时，而当下，就是这种时刻，也是2008年、2014年之后，历史上第三大买房时机。

如果这次不出手，以2014年到2023年的9年周期更替来看，未来10年，可能都不会有如此高性价比买入深圳核心区的良机了。

此外，京地海樾府所在的区域供应极度稀缺。

放眼望去，区域内基本各个地块都是已建成的社区，很难再有新增宅地供应，这意味着，本次京地海樾府入市后，这里很难再有买新盘住宅的机会。

更别说，还是买黄金快线11号线地铁口物业的机会。

20米就是11号线地铁口

1站宝中 2站前海

精英白领的高配生活

京地海樾府距离11号线地铁口碧海湾站仅约20米，从社区主出入口、经前广场就能进地铁口，完全可以说是地铁上盖物业。

纵观今年的11号线沿线地铁住宅新盘，距离地铁口基本都有800米、1公里左右的距离，而京地海樾府出门即达地铁口，可谓是今年离11号线地铁口最近的住宅新盘。

如此近的距离，就算深圳常年高温，也能避免走路出一身汗，还要挤早高峰的尴尬和不适。

此外，京地海樾府还是11号线上，通勤宝中、前海、南山、福田最快的住宅新盘。

从京地海樾府旁的碧海湾站出发，1站宝中、2站前海湾、3站南山、4站后海、5站红树湾、6站车公庙，再往东几站还是岗厦北枢纽、华强北。

每到一站，不是深圳的产业龙头、超级总部基地，就是多线交汇的超级轨道枢纽，这赋予了京地海樾府极高的通勤价值。

这种高效、方便、舒适的通勤能力，同时也赋予了京地海樾府更高的价值和租金预期。

以宝中区域，楼龄接近、一路之隔，距离宝安地铁口分别约200米的第5大道高发西岸花园和约1公里的深业新岸线为例。

地铁口的第5大道，比深业新岸线的二手房挂牌价高出约1-2万/平，类似面积、户型和朝向的房源，前者租金（8000元）也比后者（7200元）要高出约10%。

高效的通勤外，京地海樾府的生活配套也很丰盛。

项目自带独栋6班幼儿园，2公里范围内拥有红树林外国语小学、碧海小学、海湾中学、西乡中学（高中部）等8所中小学，可实现目送式教育。

此外，项目步行即达西乡体育中心，2站之内就能到宝中、前海，享受欢乐港湾、宝安图书馆、宝安青少年宫、宝安公共文化艺术中心、滨海长廊、前海石公园、前海万象等深圳TOP级的休闲、娱乐资源。

这完全是深圳努力拼搏的年轻精英，想要拥有的高配生活，怪不得据淘哥了解，项目很多意向客户，都是在科技园、超总、大厂、大企业工作的高科技人才。

约55平做2房+双阳台

约105平做4房

户型太稀缺了

具体到产品打造，京地海樾府也非常可圈可点。

项目主力产品为建面约55平的2房2厅，全部是东南、西南、东北的向阳朝向，户型方正、动静分离，而且为双阳台设计。

厨房阳台可放置洗衣机及生活杂物，客厅阳台可以打造成一个纯粹的休闲区，根据个人喜好，用来健身、阅读、种植花草、喝茶等，非常符合当代年轻人的生活需求。

如此精致全能的小户型住宅，在整个深圳核心区都非常稀缺，应该是前海、宝中、南山、福田目前在售新盘中，唯一建面小于60平的2房住宅。

建面约55平2室2厅1卫 示意图

此外，项目还有建面约78/88平的3房、建面约105平的4房，每个户型都是双阳台设计。

其中建面约78平的3房，创新地做了1.5卫，即一个完整的卫生间+一个蹲厕/洗漱区。

这种设计，即节约了面积、降低了购房成本，又能缓解家庭早晚使用卫生间的压力，更好地满足三代同堂或者二胎家庭使用，达到了实用性和节约成本的完美平衡。

建面约78平3室2厅1.5卫 示意图

建面约105平的4房，项目的楼王单位，2梯4户、户型方正、南北通透、主卧套房设计，是深圳核心区满足终极改善、一步到位的选择。

要知道，深圳最近几年的新盘，基本要120平以上才能做到4房，而京地海樾府建面约105平就实现了，这应该是前海宝中最小面积的4房，大幅拉低了改善买家的换房成本。

整体来看，和市面上大多数项目对比，京地海樾府同等面积都多做了1个房间，而且大部分户型都是双阳台，功能性和实用性更强、性价比更高。

比如同样是2房2厅，市面上大部分新盘面积是70平左右，京地海樾府仅约55平，少了10-15平，按照7万/平计算，一套房节省70-105万，对于年轻人而言，能减轻不少负担和压力。

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淘哥提醒，初级选房原则是：地铁+学校+商业，高级选房原则是：时机+区域+产品+价格。

京地海樾府地处供应稀缺的核心地段，家门口就是地铁、学校，产品力过人、性价比高，还有一定的倒挂空间，而且，还踩中了历史上第三大买房时机。

是符合高级选房原则的优质物业，也是年轻人买入前海宝中、享受城市高配生活，非常稀缺的低成本机会。

据悉，京地海樾府已经开放认筹，下周五（9月15日）就会开盘，楼市大反转已至，感兴趣的朋友切勿再犹豫了。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）