8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“通知”），提出存量首套房贷利率调整方案。政策一出，引起东莞市民广泛热议。这意味着，在高房贷利率时期购房的市民，有机会减少一笔不小的利息支出。
然而，由于政策执行细则未出，购房者提出不少疑问：如何定义首套住房？利率怎么调？怎么申请？目前，中国银行、工商银行、建设银行、招商银行等陆续对客户进行答疑。据了解，各银行正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务。
存量首套房贷利率下调成东莞市民热议话题
如何定义首套住房？
“我2021年的时候买的房，当时是个人首套住房。但我现在结婚了，老公名下也有一套房子，比我的先买，我能按照首套房申请下调利率吗？”家住黄江的郑女士提出疑问。据了解，郑女士于2021年在万江尚书悦府购买了一套二居室，当时贷款利率是LPR加40个基点。
而东城的陈先生，情况刚好相反：“我在2020年购买的房子，当时还有一套房，所以是按照二套房申请的贷款，但我第一套房卖了，现在手头上只有一套房了，能不能按照首套房申请下调房贷利率？”据了解，陈先生在2020年以二套房贷款买的房，当年贷款利率是LPR加80个基点。
根据目前各银行的回复，以上两种情况都算首套住房。据了解，首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？中国建设银行回应，这个取决于当前实际住房情况是否已经符合办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。例如，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。
那么，对于组合贷款，能否申请利率下调？中国工商银行回复，本次存量房贷利率调整，只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分不在调整范围内。对于组合贷款中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
调整不涉及LPR，主要是调整加减点
通知明确提出，降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。不少市民提出疑问：贷款当年的房贷利率下限是多少？去哪里查？是不是能够直接调到下限？
8月31日政策出台以后，关于房贷利率怎么调、怎么计算，不同的人有不同的理解。中国建设银行对于利率如何调整进行了举例：本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。例如，假设现在客户贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设该客户存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次利率就会下调80个点（即90个点－10个点），也就是该客户的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
据了解，东莞2019年以来房贷利率政策下限不断进行调整。2019年10月8日至2022年5月17日，东莞执行的利率下限水平为：LPR+0。2022年5月18日至今，东莞执行的利率下限水平为：LPR－20BP。也就是说，在不同阶段的存量房贷利率下调之后，不能低于当时申请贷款时的下限。如2020年买的首套房，东莞执行的利率下限水平为LPR+0，但当时以加40个基点发放的贷款，那么这次调整利率之后，最低可调整到当时的下限，也就是LPR加0个基点。
变更方式：或以变更合同利率为主
根据通知规定，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。这意味着最快9月25日开始可以申请。
至于如何变更，工商银行表示，或以变更合同利率为主。该行解释道，新发贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放的一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种调整的结果无明显区别。考虑到客户操作的便利性，该行主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。
申请利率调整，需要准备哪些资料？中国银行表示，首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将及时通过该行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。
目前，包括工行以及中行在内的银行均表示，会本着便利、便捷服务的原则，通过线上手机银行App或线下网点渠道办理存量房贷利率调整。
文 | 周晓玲图 | 王俊伟
来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 黄磊
校对 | 黄文波
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